第78回 住所変更登記は自分でできる？　2026年4月義務化の手順と、「住所がつながらない」ときの対処法

こんにちは。つくば市の司法書士、時任です。

ご自宅や実家の登記簿を最後に見たのは、いつでしょうか。

住宅ローンを組んで家を買ったときの住所のまま、その後に転勤で二度、三度と引っ越している。結婚して名字が変わったけれど、親から贈与された土地の名義はそのまま。こういう方は決して珍しくありません。これまでは、住所が古いままでも罰則はありませんでした。

実務でよくあるのは、家を売ることになった、あるいは住宅ローンを完済して抵当権を消そうとした、その直前になって初めて「登記簿の住所が違う」と気づくパターンです。そこから慌てて書類を集め始めると、昔の住所の記録がもう役所に残っていない、ということも起こります。

今回は、2026年4月から義務になった住所変更登記について、自分で申請する手順と、その途中でつまずきやすい「住所がつながらない」ケースをお話しします。

まず、登記簿の住所を確かめてください

最初にやることは簡単です。お持ちの不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）を取り、「権利部（甲区）」のいちばん新しい所有者の欄に書かれている住所が、今の住民票の住所と同じかどうかを見てください。登記事項証明書は法務局の窓口のほか、オンラインでも請求できます。

土地と建物は別々に登記されていますので、両方確認してください。過去に一度住所変更の登記をしている場合は、「付記1号」のような形で変更後の住所が記録されています。

今の住所と同じであれば、今回の話はひとまず関係ありません。違っていたら、以下を読み進めてください。

住所変更登記の義務化、押さえておきたい点

ひとつ混同しやすいのが、相続登記の期限です。2024年4月より前に起きた相続で、まだ相続登記をしていない不動産の期限は2027年（令和9年）3月31日。住所変更登記の期限（2028年3月31日）とは1年ずれています。親の家の相続登記と、自分の家の住所変更登記の両方が残っている方は、期限を分けて管理してください。

なお、義務の対象は「所有者」の住所・氏名です。住宅ローンを貸している銀行（抵当権者）の住所や名称が変わっても、こちらは義務の対象ではありません。

自分で申請する手順

住所がきれいにつながる方であれば、住所変更登記は登記の中でも比較的シンプルな手続きです。流れは次のとおりです。

ここまでを読むと「意外と簡単そう」と感じた方も多いと思います。実際、引っ越しが1回だけで、住民票1通で前の住所と今の住所がつながるなら、そこまで難しくありません。問題は、そうでない場合です。

つまずくのは「住所がつながらない」とき

住所変更登記では、登記簿に載っている住所から今の住所まで、途中の引っ越しをすべて公的な書類でつなぐ必要があります。ここが途切れると、申請書をいくらきれいに作っても登記は通りません。

つながらなくなる典型は、次のようなケースです。

• ✔何度も引っ越している
  住民票に載る前住所は、通常ひとつ前だけです。その前までさかのぼるには、本籍地で戸籍の附票（住所の履歴の記録）を取ることになります。
• ✔本籍を移した、または結婚で戸籍が変わった
  戸籍の附票は戸籍ごとに作られます。本籍を移したり結婚で新しい戸籍に入ったりすると、それより前の住所は古い戸籍の附票（除附票）を別に取らないとわかりません。
• ✔古い記録がもう役所に残っていない
  住民票の除票や戸籍の附票の除票は、かつて保存期間が5年でした。令和元年6月20日の改正で150年に延びましたが、それより前に保存期間が過ぎて廃棄されたものは、今から請求しても出てきません。どこまでさかのぼれるかは市区町村によって違います。

もうひとつ多いのが、冒頭でも触れた「直前になって発覚する」ケースです。たとえば住宅ローンを完済して抵当権抹消登記をするとき、所有者の住所が登記簿と違っていると、前提として住所変更登記が必要になります。不動産を売るときも同じで、決済日が決まってから住所の違いに気づき、そこから附票を取り寄せると間に合わないこともあります。抵当権抹消をご自身でやる方法は、第63回「抵当権抹消登記のやり方【第3回・実践編】」で解説しています。抵当権と住所変更の関係を詳しく知りたい方はレアケース9「抵当権、根抵当権と名変」もどうぞ。

マンションの方は、建物だけでなく敷地（敷地権の目的となっている土地）の扱いも絡みます。登録免許税の計算や申請書の書き方が一戸建てと変わりますので、レアケース10「区分建物と名変」をあわせてご覧ください。

スマート変更登記で解決すること・しないこと

今回の義務化とセットで、「スマート変更登記」という仕組みも始まりました。所有者があらかじめ法務局に氏名・住所・生年月日などの「検索用情報」を申し出ておくと、登記官が住基ネットの情報を照会し、住所や氏名が変わったときに職権で変更登記をしてくれる、というものです。申出は無料で、申出をしておけば義務違反に問われることはありません。

これからの引っ越しに備えるなら、とても便利な制度です。ただ、「これがあるから放っておいても大丈夫」と考えるのは早計です。理由は4つあります。

私の考えをまとめると、「これからの変更にはスマート変更登記、今すでにずれている住所は先に自分でつなげておく」です。特に、登記簿の住所が何回も前のものになっている方は、2028年3月の期限を待たず、書類が取れるうちに動いた方がいいと思います。

検索用情報の申出については、相続登記DIY第4回（10月からの申請書の変更点）でも触れています。司法書士向けの実務的な内容になりますが、職権による住所等変更登記の仕組みはレアケース16「職権による住所等変更登記 自然人と法人について」で整理しています。

補足：相続登記のとき、亡くなった方の住所変更は必要？

相続登記をご自身でやる方からよくいただく質問です。亡くなった方の登記簿上の住所が古いままでも、相続登記の前に住所変更登記をする必要はありません。相続登記の中で、住民票の除票や戸籍の附票によって「登記簿の人」と「亡くなった方」が同一人物であることを示します。

ただし、ここでも書類がつながらなければ同じ問題が起こります。相続登記を自分でやる手順は、【相続登記DIY】第1回目からご覧ください。

司法書士に任せた方がいいケース

次のどれかに当てはまる方は、ご自身で始める前に一度ご相談いただいた方が、結果的に早く済むと思います。

• ✔登記簿の住所から2回以上引っ越している、または本籍を移したことがある
• ✔附票や除票を請求したが、保存期間切れで取れなかった
• ✔売却や抵当権抹消など、期日の決まった手続きが控えている
• ✔親の相続登記もまだ済んでいない（期限は2027年3月31日）
• ✔名字も住所も変わっていて、どの書類が必要か判断がつかない

住所変更登記は、それだけを見れば小さな手続きです。けれど、放っておいた年数が長いほど、つなぐための書類は取りにくくなっていきます。「売る」「抹消する」といった本番の手続きの前に、まずは登記簿の住所を一度確認してみてください。