令和8年4月1日から開始した「職権による住所等変更登記（スマート変更登記）」は、実務上迷いやすいポイントが多い制度です。本記事は法務省通達・日司連通知をもとに、実務で生じやすい疑問をQ&A形式でまとめています。あくまでご参考程度にお読みいただき、各登記所への照会を前提としております。誤っている点や先例変更等のご指摘は大歓迎です。
制度の概要
令和8年4月1日より、不動産の所有権登記名義人の住所・氏名（法人の場合は名称・住所）に変更があった場合、登記官が職権で変更登記を行う「スマート変更登記」が開始されました。
この制度が機能するためには、所有権の登記名義人があらかじめ「検索用情報」を法務局に申し出ておく必要があります。検索用情報の申出制度は令和7年4月21日から先行して施行されています。
所有権の保存・移転等の登記申請時に検索用情報を併せて申し出ることが原則必要となる。既存の登記名義人も単独申出が可能。
登記官が住基ネット・商業登記情報を定期照会し、変更があれば登記名義人に意思確認の上、職権で変更登記を実行する。
- 検索用情報の申出が必要な登記の種類
- 検索用情報の具体的な内容と記載方法
- メールアドレスがない場合の取扱い
- 法人名義の不動産に関するQ&A
- 職権変更登記と申請登記が競合した場合
- 実務上の注意点まとめ
1. 検索用情報の申出が必要な登記の種類
検索用情報の申出が必要な登記申請はどれか？
国内に住所を有する自然人が所有権の登記名義人となる以下の登記申請が対象です（新規則第158条の39第1項）。
- （1）所有権の保存の登記
- （2）所有権の移転の登記
- （3）合体による登記等（不動産登記法第49条第1項後段の規定により併せて申請をする所有権の登記があるときに限る）
- （4）所有権の更正の登記（その登記によって所有権の登記名義人となる者があるときに限る）
申出ができない者：法人・海外居住者・登記の申請人でない場合（代位者等による申請）。ただし代位登記完了後に単独申出は可能。
令和7年4月21日以前から既に登記名義人である者はどうすればいいか？
登記申請とは別に「単独申出」をすることで、所有不動産を職権による住所等変更登記の対象とすることができます（新規則第158条の40第1項）。申出の際は押印・電子署名不要、身分証明書の写しのみで手続き可能です。登録免許税等の費用もかかりません。
2. 検索用情報の具体的な内容と記載方法
検索用情報として申し出る項目は何か？
以下の5項目です（新規則第158条の39第1項第1号〜第5号）。
- ① 氏名
- ② 氏名の振り仮名（外国人の場合はローマ字氏名）※ローマ字氏名は登記記録に記録・公示される
- ③ 住所
- ④ 生年月日（公示されない）
- ⑤ メールアドレス（公示されない）※登記官が職権変更登記の可否を確認する際の連絡先
📌 実務上のポイント：振り仮名（ローマ字氏名）は登記記録に公示されます。通称名で登記申請する場合や、外国人住民票にローマ字氏名の記載がない場合は申請情報の内容とする必要がないケースもあります。 詳しくはレアケース15「外国人が日本の不動産を売却・購入する場合」をご参照ください
3. メールアドレスがない場合の取扱い
依頼者がメールアドレスを持っていない場合、申請書にはどう記載するか？
メールアドレスがない場合、その旨を申請情報の内容として記載します。
- オンライン申請の場合：「その他事項欄」に「権利者Aにつきメールアドレスなし」と入力
- 書面申請の場合：権利者のメールアドレス欄に「なし」と記載
この場合、登記官が職権で住所等変更登記を行うことの可否を確認する際は、登記名義人の住所に書面を送付することが想定されています。
代理人（司法書士）のメールアドレスを記載してもよいか？
不可です。メールアドレスは登記官が職権変更登記の可否を登記名義人本人に確認するための連絡先です。代理人による申請の場合を含め、登記名義人となる者本人のみが利用しているメールアドレスを記載する必要があります。依頼者に確認の上、本人のメールアドレスを記載してください。
DV被害者など、最新の住所を公示されたくない場合はどうなるか？
職権による住所等変更登記は、登記名義人の了解を得た上で実行する仕組みになっています。登記官から意思確認の連絡があった際に了解しなければ、職権登記は行われません。DV被害者等、最新の住所を公示することに支障がある方については、この仕組みで対応することが想定されています。
4. 法人名義の不動産に関するQ&A
法人の場合、住基ネットではなく商業登記情報（会社法人異動情報）を利用して名称・住所の変更を検知し、職権変更登記が行われます。
法人登記簿の名称等の「更正登記」がされた場合も職権変更登記の対象となるか？
対象となります（規則第158条の44第1項第2号）。法人登記簿に記録された法人の名称等の更正の登記（職権による登記の更正を含む）がされた場合も「変更があった」場合に含まれます。また、商号・名称に使用されている文字コードを更正する登記（例：マイナス「－」をハイフン「‐」に更正）がされた場合も同様に会社法人異動情報が送信され、職権変更登記の対象となります。
会社法人等番号の登記がされていない法人から職権変更登記の求めがあった場合はどうか？
スポット的な求めには応じる必要はありません。当該法人に対して、別途法人識別事項の申出を促すことが相当です。
📌 会社法人等番号が不動産の所有権の登記事項として記録されていることが、職権変更登記の前提となります。
同一法人が同一不動産の持分を数回に分けて取得し、一部に会社法人等番号の登記がない場合はどうか？
同一人が所有権の登記名義人であることが登記記録上明らか（複数登記事項の名称・住所の表示が同一）であれば、会社法人等番号の登記がない持分も含めて全て職権変更登記の対象となります。
5. 職権変更登記と申請登記が競合した場合
会社法人異動情報の受付後に、同内容の名称・住所変更の登記申請がされた場合はどうなるか？
受付番号の順に登記を処理します。
- 前件：会社法人異動情報→職権による住所等変更登記を実行
- 後件：登記申請→法第25条第3号により却下
なお、後件の申請については、申請人または申請代理人に対して前件で職権変更登記を行った旨を伝え、適宜取下げまたは一部取下げを促すことも考えられます。
逆に、申請登記の後に同内容の会社法人異動情報が到達した場合はどうなるか？
前件の申請による登記を実行した後、後件の会社法人異動情報による登記については「物件不要」として処理を終了します。申請代理人が特別な対応をとる必要はありませんが、こうした競合が生じた場合の登記所の処理を把握しておくことが実務上有用です。
会社法人異動情報の受付後に、法人から「登記事項証明書を取りたいので職権変更登記を却下してほしい」と求められた場合はどうか？
その求めに応じる必要はありません。職権変更登記は法定の手続であり、法人側の事情による却下要求には対応しないこととされています。
6. 実務上の注意点まとめ
- ！ 令和7年4月21日以降の所有権申請には検索用情報の記載が原則必要。記載漏れがないよう申請書作成時にチェックリストに加えることを推奨。
- ！ メールアドレスは必ず本人のものを記載。メールアドレス「なし」でもOK。
- ！ 振り仮名は提供は必要だが登記記録に公示されない。依頼者への確認が必要。外国人・通称名使用者は記載が不要なケースあり。
- ！ 法人名義の不動産は会社法人等番号の登記が職権変更の前提。番号が登記されていない場合は法人識別事項の申出を促す。
- ！ 職権変更登記と申請登記の競合に注意。法人の住所・名称変更登記を申請しようとする際は、既に職権変更登記が先行していないか確認することが望ましい。
- 民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）
- 不動産登記規則等の一部を改正する省令（令和7年法務省令第1号）
- 法務省民二第373号通達（令和7年3月3日付）
- 法務省民二第525号通達（令和8年3月27日付・施行通達）
- 日司連常発第27号（令和8年5月8日付・法人Q&A集）
- 法務省HP「検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係）」（令和7年4月30日更新）
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