こんにちは、司法書士の時任です。
このシリーズでは、相続登記を自分でやる方法を順番にお伝えしてきました（第1回・第2回・第3回・第4回）。第5回の今回は、第1回のSTEP2「不動産を把握する」の前に確認しておきたい、不動産の「漏れ」を防ぐ方法です。
2026年2月2日に始まった「所有不動産記録証明制度」を使うと、亡くなった方が所有者として登記されている不動産を、全国分まとめて一覧にしてもらえます。
この記事でわかること
- ✔課税明細書だけでは、不動産を見落とすことがある理由
- ✔所有不動産記録証明書の取り方（請求先・手数料・必要書類）
- ✔請求書の「検索条件」の決め方と、一覧に出てこない不動産
相続登記の出発点は、不動産を漏れなく把握すること
第1回では、STEP1で課税明細書（または評価証明書）を集めて、STEP2でそこに載っている不動産の登記簿を調べる、という流れをご紹介しました。多くのご家庭では、この方法で足ります。
ただ、この方法には前提があります。課税明細書に載っている不動産が、亡くなった方の不動産のすべてである、という前提です。次の2つの場合は、この前提が崩れることがあります。
- ✔課税明細書に載るのは、その市区町村の中にある不動産だけです。別の市区町村にある不動産は、そちらの役所から届く通知を見なければ分かりません。
- ✔固定資産税がかからない土地（私道など）は、納税通知書に載らないことがあります。
知らない不動産は、相続登記をしようにも手がつけられません。そこで、登記簿の側から「この人の名義の不動産」を探せる制度が使えるようになりました。
所有不動産記録証明制度とは
法務局の登記官が、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を全国から検索して、一覧にして証明してくれる制度です（不動産登記法第119条の2）。2026年（令和8年）2月2日に始まりました。
これまで、全国の不動産の中から特定の人の名義のものを探し出す仕組みはなく、市区町村ごとに名寄帳を取って確認するのが中心でした。法務省は、相続登記の義務化に合わせて、相続人が亡くなった方名義の不動産を把握しやすくし、登記漏れを防ぐために作った制度だと説明しています（法務省「所有不動産記録証明制度について」）。
誰が・どこで・いくらで請求できる？
| 請求できる人 | 亡くなった方（登記名義人）の相続人。代理人による請求もできます。 |
|---|---|
| 請求先 | 全国の法務局・地方法務局（支局・出張所を含む）。お近くの法務局で請求できます。 |
| 請求方法 | 窓口・郵送・オンライン |
| 手数料 （検索条件1件・1通あたり） | 書面（窓口・郵送）：1,600円（収入印紙） オンライン（郵送で受け取る）：1,500円 オンライン（窓口で受け取る）：1,470円 |
| 交付までの日数 | 法務局ごとに異なります。制度の開始当初は、2週間程度かかる場合があるとされていました。請求先の法務局にご確認ください。 |
手数料は「検索条件1件につき1通」ごとにかかります。検索条件とは、氏名と住所の組み合わせのことです。たとえば検索条件が4件で、書面で請求する場合は、1,600円×4件＝6,400円になります。該当する不動産がなかった場合も、手数料はかかります。
オンライン請求は、申請用総合ソフトで請求書を作り、電子署名をして送る方法です。必要書類もすべてオンラインで提出し、あとから補うことはできません。初めての方は、窓口か郵送のほうが分かりやすいと思います。
請求の流れ
| 1 | 検索条件を決める 亡くなった方の氏名と住所の組み合わせです。引っ越しや改姓があれば、以前の住所・氏名も条件にします（くわしくは後述）。 |
| 2 | 必要書類を準備する 次の章のチェックリストをご覧ください。 |
| 3 | 請求書を書く 様式は法務省のサイトにあります。相続人が請求する場合の記載例（PDF）を見ながら書くと迷いません。様式と記載例は法務省のページから入手できます。 |
| 4 | 法務局に提出する 窓口に持参するか、郵送します。手数料は収入印紙で納めます。郵送で受け取る場合は、返信用の封筒と切手も同封します。 |
| 5 | 届いたら内容を確認する 課税明細書の不動産と見比べます（後述）。 |
必要書類（相続人が請求する場合）
- ✔請求書（法務省の様式。請求者の住所・氏名、検索条件などを書きます）
- ✔本人確認の資料（次のどちらか）
・印鑑証明書（請求書に実印を押します）
・本人確認書類の写し（マイナンバーカード、運転免許証など） - ✔相続関係が分かる書類（戸籍謄本、または法定相続情報一覧図の写し）。相続登記のために集める戸籍と同じ系統の書類ですので、あわせて準備すると手間が減ります
- ✔過去の氏名・住所を検索条件に入れる場合は、その証明書類（除籍謄本、除かれた戸籍の附票の写しなど）
- ✔代理人に頼む場合は委任状（請求人の実印を押し、請求人の印鑑証明書を添えます）
書類は原本の提出が原則です。印鑑証明書と委任状以外は、コピーに「原本と相違ありません」と書いて請求人が記名すれば、手続きのあとで原本を返してもらえます。
いちばん大事なのは「検索条件」
この制度は、請求書に書いた氏名と住所を手がかりに登記簿を検索します。法務省の案内では、検索の対象になるのは、氏名が前方一致で、かつ、住所が市区町村まで一致している人、または住所の末尾5文字が一致している人とされています。
難しい言い方ですが、要するに「請求書に書いた氏名・住所が、登記簿の記載とズレていると拾われない」ということです。亡くなった方が引っ越しをしていたり、結婚や離婚で姓が変わっていたりしたら、検索条件は「最後の住所」だけでなく、「以前の住所」「以前の氏名」の組み合わせも入れる必要があります。
条件を増やすと、その分だけ手数料がかかります。第1回でご紹介した戸籍の附票は住所の履歴が一覧で載っていますので、これを見てから条件を決めると無駄が出ません。
なお、氏名で探す仕組みのため、同姓同名の別の人の不動産が混ざることがあります。一覧に出てきた不動産が本当に亡くなった方のものかは、所在や地番を見て確かめてください。
ここでつまずく：一覧に出てこない不動産
⚠ 次のような不動産は、一覧に出てきません
- ●検索条件とは違う氏名・住所で登記されている不動産（登記簿の住所が古いままの場合など）
- ●所有権の登記がない不動産（建物が未登記の場合や、土地・建物の表示の登記だけがされている場合）
- ●登記簿がコンピュータ化されていない不動産
- ●検索の時点で、まだ登記に反映されていない不動産（登記の申請が審査中のものなど）
なお、私道などの共有持分が一覧に出るかどうかは、法務省の案内には書かれていません。気になる場合は、請求先の法務局にご確認ください。
登記簿の住所が、何度か前の古い住所のままになっていることは、実務でも珍しくありません。法務省も、検索結果の網羅性には限界があるとしています。一覧に載っていないからといって、不動産がないとは限りません。この証明書だけに頼らず、課税明細書や、市区町村で取れる名寄帳とあわせて確認すると安心です。
亡くなった方の登記簿上の住所が古いままでも、相続登記ができなくなるわけではありません。亡くなった時の住所と登記簿の住所が同じ人のものだと分かる書類（戸籍の附票など）を付ければ、先に住所変更登記をしなくても申請できるのが原則です。専門家向けの詳しい解説は、レアケース3「名変の要否を迷う」に載せています。
一覧が届いたら
- ✔所在・地番（建物は家屋番号）・種類を見て、課税明細書の不動産と見比べます
- ✔同姓同名の別の人の不動産が混ざっていないか、所在から確かめます
- ✔課税明細書にない不動産があれば、第1回のSTEP2と同じ要領で登記簿の内容を確認し、遺産分割協議書（STEP3）に加えます
- ✔相続登記の申請前に見つかれば、協議書と申請書に加えます。申請後に見つかった場合は、その不動産について改めて登記が必要です（第1回でお勧めした「本協議書記載以外の一切の財産」の一文を入れておくと、協議書を作り直さずに済む場合があります）
相続登記には申請の期限があります。評価額100万円以下の土地の免税とあわせて、第75回「その土地、登録免許税が0円かもしれません」で整理していますので、あわせてご覧ください。
また、相続登記が終わったあとも、引っ越しなどで住所が変わったときは、2年以内の変更登記が義務になりました。こちらは第78回「住所変更登記は自分でできる？」をご覧ください。
自分でやるのが難しいときは
次のような場合は、無理に自分で進めず、ご相談ください。
- ✔亡くなった方が何度も引っ越していて、住所の履歴がたどれず、検索条件が決められない
- ✔一覧の内容と課税明細書が合わず、どの不動産が亡くなった方のものか判断できない
- ✔亡くなった方ではなく、さらに前の世代の名義のままの不動産が見つかった（相続人が広がるため、手続きが一気に複雑になります。レアケース13「数次相続と代襲相続が繰り返されている」も参考になります）
- ✔相続人どうしの連絡が取りにくく、遺産分割協議を進める段階で手が止まっている
相続登記は、全国対応でお受けしています。どこから手をつければよいか分からない段階でも、お電話でお気軽にご相談ください。
参考：法務省「所有不動産記録証明制度について」、法務省民事局パンフレット「所有不動産記録証明制度」（令和8年5月版）。制度の内容は2026年10月時点のものです。