レアケース：ご利用にあたって
司法書士として必ず当たる壁が名変だと思います。
いざ調べると中々ピンポイントで出てこない。
名変の情報が集約されていて、ここをチェックすれば
大体の知識は得られる、
そんなWEBを自分自身が欲しくて立ち上げました。
あくまでご参考程度にお読み頂き、皆様にて裏を取ったり、
法務局へ照会されることを前提としております。
誤っている、先例変更がある等のご指摘は大歓迎です。
ただ上記趣旨から、この時はどうなるの？
というご質問や却下になったじゃないか！
という苦情には対応しておりません。
皆様の業務が円滑に進むことを願います。
目次
・判決と住所が異なる場合・調停調書と住所が異なる場合・行政区画の変更 甲乙丙の表記が外れた場合・所有権移転登記を更正・抹消する場合 登記簿との不一致・買戻特約の抹消登記をする場合、登記簿との不一致・所有権以外の権利の登記の抹消を申請する場合・中央省庁再編（大蔵省→財務省）・仮登記の前提として名変が必要か・登記上の利害関係人の承諾書に変更がある・相続 被相続人 登記簿と相違・レアな同名異人（名前が同じだが別人）・地役権設 要役地の所有権登記名義人の住所が変更・同名異人で住所が同じ・数回の住所移転 登記簿 同一の住所・住所に肩書（市営住宅〇号、ビルの名称）がある場合・共有の場合、持ち分放棄 名変 必要か・数回にわけて持分を取得し単独所有 持分の一部に住所変更有・ヱとエ・斎と斉・共同担保目録や信託原簿の変更更正について・共同担保目録や信託原簿の変更更正について
判決正本と住所が異なる
※判決による所有権移転の登記申請において、申請書に添付された判決正本に登記義務者である被告の住所が登記簿上の住所と現住所が記載されていても、前提登記として登記名義人表示変更の登記を省略できない。（登記研究第６１１号１７１頁）
調停調書と住所が異なる
※調停調書（和解調書）に基づき所有権移転登記の申請をする場合において、登記義務者の住所が調停調書に記載されたものと登記簿の記載が相違しているときは、調停調書（和解調書）に現在の住所と登記記録上の住所とが併記されていても、所有権移転登記を申請する前提として、所有権登記名義人表示変更登記をしなければならない。
行政区画の変更 甲乙丙の表記が外れた場合
※行政区画変更により町名のみが変更された場合、表示変更登記を要しない。（明38.5.8民刑局長）地番変更を伴う場合には表示変更登記を要する
◎行政区画・字またはその名称
地番または街区符号および住居番号を除いた都道府県市区町村および字、 およびその名称
「行政区画」
都・道・府・県・市・区・町・村のような行政機関が、その権限を及ぼし得る行政上の単位である一定範囲の地域
「字」
大字小字のような行政区画内の一定範囲の地域
→これらの管轄範囲の拡大・縮小による変更またはこれらの名称自体のみの変更があった場合でも、登記簿に記載されたそれらの表示は当然にこれを変更したとみなされる。 (不動産登記規則第92条第1項)
ただし、変更前の住所に「甲・乙・丙」の表記があり、大字小字の変更とともに「甲・乙・丙」の表記が外れる場合、表示変更登記が省略できない場合がある（甲乙丙は地番の一部とみなされるため）。
住所移転後に行政区画
※住所移転をした後に、地番変更を伴う行政区画変更があった場合、登記原因は「年月日住所移転、年月日町名地番変更」となり、登録免許税法第５条第５号の規定により登録免許税は非課税となる。
※住所移転をした後に、住居表示の実施があった場合、登記原因は「年月日住所移転、年月日住居表示実施」となり、登録免許税法第５条第４号の規定により登録免許税は非課税となる。
※住所移転をしたが、住所移転登記をしないうちに地番変更を伴わない行政区画変更があった場合、登記原因は「年月日住所移転、年月日行政区画変更」とする。
添付情報として、当該行政区画の変更に係る市区町村長等の証明書（登録免許税法施行規則第１条第１項第２号）が提供されたときは、登録免許税法第５条第５号の規定により登録免許税は非課税となる。
※権利移転等の前提たる登記名義人の表示の変更(更正)の登記は省略できない。
(昭43・5・7民甲1260回答)
所有権移転登記を更正・抹消する場合の登記簿との不一致
※所有権移転登記を更正(事例:全部移転を一部移転に、または登記原因の錯誤 等)あるいは抹消の登記をする場合
A,当該更正登記で、 前所有者が [登記権利者または登記義務者のいずれになるかを問わず] 登記申請当事者となる場合に、その氏名・住所につき登記簿上の表示と相違するとき(登記する方法がないから)
B,当該抹消登記で、登記権利者となる前所有者の氏名・住所につき登記簿上の表示と相違するとき
→ABいずれの場合も、その同一性を証する書面を添付すれば、前提としての表示変更 (更正)の登記をすることを要しない。
(登研412・165、423124、435117、46383他多数)
→たとえ『新表示』で記載された委任状が出てきても、登記の申請書はあくまでも「旧表示=登記簿上の表示」で記載することになると思われる。
※更正登記の [上記同様に] 登記申請当事者、あるいは抹消登記の登記義務者となる現所有者の氏名・住所につき登記簿上の表示と相違するとき→前提として、表示変更 (更正) の登記をしなければならない。(登研350・75)
買戻特約の抹消登記をする場合、登記簿との不一致
※買戻特約の登記の抹消登記を申請する場合に、 申請書記載の登記義務者(買戻権者)
の表示が登記簿と符合しない場合でも、前提として表示変更(更正)の登記を申請するこ となしに変更(更正) を証する書面を添付して申請できる。
所有権以外の権利の登記の抹消を申請する場合
[A] 当該抹消登記の登記義務者の表示が登記簿上の表示と相違するとき(登研460・105)
→その変更(更正)を証する書面を添付すれば、その表示変更(更正)の登記を省略して、直ちに抹消登記を申請することができる。(大2.10.29民975回答、 昭31 ・10・17民甲2370通達)
→抵当権抹消の場合の抵当権者、 仮登記 ≪権利の種類不問≫ 抹消の場合の仮登記名義人も、同様に取り扱うものとされている。(昭28・12・17民甲2407、 昭31 ・9・20民甲2202各通達、 昭32・6・28民甲1249回答)
[B]当該抹消登記の登記権利者(所有権登記名義人等) の表示が登記簿の記載と一致しない場合
→変更(更正)証明書を添付しただけでは足りず、前提として登記名義人の表示変更(更正)の登記をしなければならない。
(登研355・90、371.76)
不動産の所在欄は変更されているが、所有権登記名義人の住所が変
更されていない
※住居表示の実施により不動産の所在欄は変更されているが、所有権登記名義人の住所が変
更されていない場合には、その変更登記を省略して、当該不動産に設定されている抵当権
の抹消の登記を申請することはできない。
(430 173, 512 · 157)
中央省庁再編（大蔵省→財務省）の場合
※平成13年1月16日に行われた中央省庁再編により、 不動産を所管している各省庁から新省
庁名とする登記名義人表示変更の登記を嘱託しなければならない。
→各省庁から嘱託があれば、 「平成13年1月16日所管換」を登記原因として登記名義人表示変更の登記をする。
→旧省庁で登記されている不動産について、売り渡し等の処分の登記の前提としての登記名義人表示変更の登記は、便宜、省略して差し支えない。(例)財務省から嘱託される、 公売による権利の移転の登記
差押等の登記の抹消
抵当権設定の登記がされている不動産について、その抵当権の処分としての差押登記→職権をもって旧省庁名を新省庁名に登記することはできない。(登研637・99)(昭11・5・18民甲564通牒、 昭31・9・20民甲2202通達、昭53・8・17民三4541通知)
※権利について否認の登記がされている場合に破産管財人から当該否認の登記に係る権利の
移転の登記が申請された時は、破産法第260条第3項の規定により1 「否認の登記につい
ての抹消登記」 2 「否認された行為を原因とする登記又は否認された登記に係る権利(権
利の持分)についての破産者への移転登記」 が登記官の職権でなされる。
この場合に、破産管財人からの当該登記が申請された時点で破産者の氏名等に変更があっ
ても、2の破産者への移転登記は添付情報として破産者の住所変更を証する情報が提供さ
れていれば、便宜、変更後の住所で登記して差し支えない。
(登研701・131)(平18.2.16民二414回答)
仮登記の前提として名変が必要かどうか
※仮登記の登記申請をする際に、 仮登記義務者の表示が登記簿上の表示と符合しない場合に
は、 仮登記の前提として、 仮登記義務者の表示の変更(更正) の登記をしなければならない
(登研215・68)
※仮登記に基づく本登記の登記を申請する際に、 仮登記権利者の住所または氏名に錯誤があ
る場合は、仮登記名義人の表示更正の登記は省略することができない。
(昭38・12・27民甲3315通達)
※仮登記名義人が単独で仮登記の抹消登記を申請する場合において、 登記権利者(所有権登 記名義人)の住所が住居表示実施により変更しているときは、あらかじめ所有権登記名義人の住所を変更する必要がある。
(登研471・135)
※仮登記抹消の場合の登記義務者 [仮登記名義人]の表示が登記簿上の表示と相違する場合 には、その変更(更正)を証する書面を添付すれば、 表示変更(更正) 登記を省略して、直ちに抹消登記を申請することができる。
(昭32.6.28民甲1249回答)
仮登記の前提として名変が必要かどうか
登記上の利害関係人の住所と氏名が変更している場合でも、その承諾書に変更を証する書面を添付すれば、登記名義人の表示変更登記を要しない)。(登研352）
相続の場合
※相続登記を申請する際に、被相続人の死亡時の表示が登記簿のそれと相違 (例:住所や婚 姻等による氏の変更) するときは、同一人である旨を証する書面を添付すれば足り、 その 表示の変更(更正) の登記をすることを要しない。
(登研31・26、133・47)
※被相続人の同一性を証する情報として住民票の写し等が提供された場合における相続による所有権の移転の登記の可否 (平29・3・23 民二175)
[照会] 「相続による所有権の移転の登記(以下「相続登記」と いう。)の申請において、所有権の登記名義人である被相続人の 登記記録上の住所が戸籍の謄本に記載された本籍と異なる場合 には、相続を証する市区町村長が職務上作成した情報 (不動産 登記令(平成16年政令第379号) 別表の22の項添付情報欄) の一部として、被相続人の同一性を証する情報の提出が必要である ところ、当該情報として、 住民票の写し (住民基本台帳法 (昭 和42年法律第81号) 第7条第5号 第12条。 ただし、 本籍及び登記記録上の住所が記載されているものに限る。)戸籍の附票の 写し(同法第17条、 第20条。 ただし、 登記記録上の住所が記載 されているものに限る。)又は所有権に関する被相続人名義の 登記済証 (改正前の不動産登記法 (明治32年法律第24号) 第60 条第1項) の提供があれば、 不在籍証明書及び不在住証明書など 他の添付情報の提供を求めることなく被相続人の同一性を確認 することができ、当該申請に係る登記をすることができると考 えますが、いささか疑義がありますので照会します。」
[回答] 「本月7日付け不登第51号をもって照会のありました標 記の件については、貴見のとおり取り扱われて差し支えありま せん。」
※被相続人の登記名義中の番戸が戸籍編成により 「番地」と変更していても、表示の変更登記をなさずして、家督相続による所有権移転登記をして差し支えない。(明32・11・21民刑2009回答)
※家督相続人が相続登記前に被相続人の名を襲名しているときは、その事実を証明して直接襲名名義に家督相続をすることができる。(明34・5・24民刑566回答)
※売買または贈与による所有権の移転登記を、その登記未了のうちに登記義務者(売主または贈与者)が死亡して、その相続人と共に申請する場合に、登記義務者(売主または贈与者)の登記簿上の表示と死亡時の表示が一致しない場合には、前提として、その表示変更(更正)の登記を要する。(登研401・160)
※遺贈による所有権移転登記を受遺者と遺言執行者または相続人と共同で申請する場合に、遺贈者の登記簿上の表示と死亡時の表示が一致しない場合には、前提として、その表示変更または更正の登記を申請しなければならない。(登研380・81、401・160)
※民法第951条の相続人のあることが明らかでない場合に、 相続財産たる『法人』 名義とするには、登記名義人表示変更登記による。
(昭10・1・14民甲39)
代理権限証書としては→家庭裁判所の相続財産管理人選任書
(作成後3か月以内/不動産登記法細則第44条 〈現行: 不動産登記令第17条第1項〉)
※相続人不存在の場合において、保存登記未了の不動産については、被相続人名義で保存登記の上、 登記名義人の表示変更の登記をすることなく、 直接、 相続財産たる法人名義に保 存登記をすることができる。
(登研399・82)
同名異人（名前が同じだが別人）で住所が同じ
※相続による共有持分移転登記の結果、 同一の不動産につき、住所を同じくする同名異人の共有者[相続人] が併存することとなるような場合に、既に登記されている住所を同じくする同名異人の登記名義につき、 「生年月日」 を付記する更正登記の申請があれば、 受理 して差し支えない。(昭45・4・11民甲1426回答)なお、相続による移転登記の申請と同時にこれら 「生年月日」の記載を申請することもできる。
【登記記載例】: 付記登記でなされる。
「番登記名義人生年月日表示」
平成年月日受付第号
共有者 何某の生年月日
昭和年月日生
同名異人（名前が同じだが別人）
※株式会社の取締役が同姓同名であるため、特定する方法として、その就任及び事後の変更登記申請書に、氏名のほか 「生年月日」 を記載して登記の申請があった場合には、当該申請を受理し、その登記の記載は役員の氏名の下に生年月日を括弧書きで記載する取り扱いによるのが相当である。
(昭56・11・9民四6427課長回答)
地役権設 要役地の所有権登記名義人の住所が変更している場合
※地役権設定の登記を申請する場合において、登記権利者たる要役地の所有権登記名義人の住所が変更している場合には、その変更を証する書面を添付し、登記名義人の表示変更の登記を経ることなく、 設定登記を申請することができる。(登研39386)
→要役地の権利者が主体となる権利設定ではなく、 土地そのものが主体となる権利の設定であるからである。
※数回の住所移転の結果、 登記簿に記載されている住所と同一の住所となった場合には、登記名義人の表示変更登記を要しない。
(登研379・91)
※表題部に記載した所有者の住所等の表示につき変更または錯誤がある場合には、その変更 または更正を証する書面を添付し、前提たる所有者の表示変更・更正の登記を省略し、直 ちに所有権保存の登記を申請することができる。
(登研21371、352103)
※登記名義人の住所が住民票によれば、「大字」 があるのに、登記簿には「大字」の記載がない場合でも、 登記名義人の表示更正の登記を要しない。(登研171・65)
住所に肩書（市営住宅〇号、ビルの名称）がある場合
※住民票の謄抄本の住所欄中に 「市営住宅〇号」 「○○アパート×棟△号」 等の肩書きがあ る場合には、これを申請書に記載し、登記簿にその旨を記載することができる。この場合後日、他の登記申請書に添付されたその者の印鑑証明書が上記の肩書きの記載がなく ても、その前提としての住所更正登記を要しない。(昭40・12・25民甲3710通達)
※商業登記簿の本店の所在「A市B町C番地 何々ビル」 のうち 「何々ビル」だけを削除変更登記をした会社が、 その変更前に取得した不動産を売却し、その移転登記を申請する場 合には、その本店変更による登記名義人表示変更登記はする必要がない。 (登研453125)
※有限会社の社員総会の議事録に添付する印鑑証明書の住所または氏名と同会社の商業登記 簿謄本の役員欄のそれらの記載とが一致しない場合でも、当該議事録に変更証明書を添付 すれば足りる。(登研531・121)
共有の場合
※甲乙共有の不動産について、「持分放棄」を原因として乙の持分を甲に移転する場合に甲の住所が従前の住所と相違するときは、前提として甲につき登記名義人表示変更登記をする必要がある。(登研473・151)
※甲乙共有の不動産について 「共有物分割」を登記原因として乙の持分を全部甲に移転する場合に、甲の住所が登記簿上の住所と符合しないときには、前提として、甲の登記名義人の表示変更の登記をする必要がある。(登研573・123)
数回にわけて持分を取得
※数回にわたって取得して単独所有となった不動産について、 そのうちの最後の取得登記についてのみ住所変更による登記名義人の表示変更の登記がされている場合に、当該不動産の所有権を第三者に移転する登記の前提として、他の取得の登記についても登記名義人の表示変更の登記申請をすることを要する。(登研38280)
※ある登記名義人が自分と同姓の者と婚姻し、その戸籍に入籍した場合には、『氏名変更』の登記を要しない。(登研182・165、392・108)
※民法第767条2項の規定に基づき離婚の際に称していた氏に改めた場合[婚氏続称]、登記簿上の名義人の氏が離婚の際に称していた氏であるときは、登記名義人表示変更登記を要しない(登研459・99)
※登記名義人の氏名中に「ヱ」と記載されているが、登記申請書の添付書類には「エ」と記載されている場合は、当該登記申請の前提として、登記名義人の表示更正の登記を必要とする。（「登記研究」第４３０号１７４頁）
※登記名義人の氏名中に「斎」と記載されているが、登記申請書の添付書類には「斉」と記載されているときは、「斎」は「サイ」、「斉」は「セイ」と読み、本来同一の文字ではなく、また、どちらかの一方が誤字、俗字でもないので、登記申請の前提として、登記名義人の表示更正の登記を必要とする。（「登記研究」第４０１号１５９頁）
※戸籍上の名に “傍訓” が付されている者について、 登記の申請書にその名を表示する場合には、常に傍訓を付すべき必要はない。(昭50・7・17民二3742通達)
共同担保目録や信託原簿の変更更正について
※共同担保の目的たる不動産の表示や登記当事者の表示を誤記した場合には、 更正登記に準じて是正することになる
登記の目的
「共同担保目録() 第何号更正」 または
「年月日受付第何号抵当権設定登記の共同担保目録更正」
登記の原因
「錯誤」
・更正後の事項
不動産の表示のとき 「番号何何市何町何番の土地」
登記当事者のとき
「登記権利者(登記義務者)何某」
・担保権者と設定者との共同申請による。
(登研533 156, 564 143)
※共同担保目録に記載する申請人たる登記権利者の表示を誤記した場合は、登記事項ではないので、その記載の更正を要しないとされている。(登研516195)
信託原簿受託者の記載の変更
※受託者の氏名または住所に変更があり、所有権の登記名義人表示変更の登記申請をする場合には、併せて、 不動産登記法第110条の10本文 〈現行: 第103条〉の規定による信託原簿 の記載(受託者の記載) の変更の申請を要する。
→受託者が辞任したことなどにより信託財産につき
受託者更迭を原因とする所有権移転登記を申請した場合については、信託原簿の受託者の記載は不動産登記法第110条の10ただし書〈現行: 第101条〉の規定により職権で変更される。(登研655・191)
