レアケース：ご利用にあたって
司法書士として必ず当たる壁が名変だと思います。
いざ調べると中々ピンポイントで出てこない。
名変の情報が集約されていて、ここをチェックすれば
大体の知識は得られる、
そんなWEBを自分自身が欲しくて立ち上げました。
あくまでご参考程度にお読み頂き、皆様にて裏を取ったり、
法務局へ照会されることを前提としております。
誤っている、先例変更がある等のご指摘は大歓迎です。
ただ上記趣旨から、この時はどうなるの？
というご質問や却下になったじゃないか！
という苦情には対応しておりません。
皆様の業務が円滑に進むことを願います。
目次
・名変の添付書類・住民票の除票と現住所の印鑑証明書・氏名変更・住民票の記載だけで氏名変更の事実が分かる・相続財産管理人選任審判書の記載では、不十分な場合・取扱店・国民金融公庫から国民生活金融公庫への変更・登記名義人の住所が誤って本籍地をもって登記されている場合・誤って旧住所で登記を受けた後、更正登記をする・更正の前後で町名が異なる場合・名変の非課税証明書・外何名という記載で共同人名票が不存在の場合・区画整理・土地改良事業による場合の非課税証明書・換地処分による登記前に既に住所移転していた場合・
住居表示や町名地番変更
住居表示実施や町名地番変更により住所が変わった場合の住所変更の登記には、市区町村役場で発行された、住居表示実施証明書、町名地番変更証明書などを添付することにより、登録免許税が非課税となる（登録免許税法５条４号）。
個人の場合の住所移転の変更証明
※登記名義人が個人の場合の住所移転の変更証明
- 住民票の謄抄本
- 戸籍の附票の写しを変更を証する書面とすることもできる。 (登研86・40)
- 旧住所地の住民票除票の謄抄本 [転居先として現在の住所地が記載されているもの]ではなく、現住所地の住民票謄抄本の提出を要する。 (登研146.42、494122)
- 住民票の写しに代えて前住所地の住民票除票および現住地の市区町村長の発給する印鑑証明書を添付しても差し支えない。 (登研375・80)
複数回移転している場合の変更証明書
※登記上の所有者の住所をA地からB地、 B地からA地、 A地からC地と移転している場合には、その間の各変更を証する書面全部の添付を要する。(登研470・98)
※所有者の登記記録上の住所Ａから、その後Ｂ→Ａ→Ｃと住所を移転した場合、Ａ→Ｃへの変更証明書では足りず、Ａ→Ｂ→Ａ→Ｃの変更証明書を添付する必要がある（「登記研究」第４７０号）。
※中間省略→中間の変更を省略した登記名義人の住所変更の登記を申請する場合に、 申請書に 添付した書面をもって中間の各変更の事実が推認でき、 登記名義人の同一性が認められると きは、中間の変更を証する書面の添付を省略して差し支えない。 (登研175・66、179・67)
※自己所有の他の不動産における登記名義人表示変更登記の登記簿謄本→変更を証する書面にはならない(登研476・141)
氏名変更(婚姻または離婚を原因とする)の「変更証明書」
※氏名変更(婚姻または離婚を原因とする)の「変更証明書」
戸籍謄抄本+ 住民票の写し [本籍の表示のあるもの]
→住民票の記載の氏名・住所・生年月日および本籍の表示により、 登記簿上の登記名義人と氏名を変更する者との同一性を明らかにするため(登研490・145、536・175)
※氏名の変更(更正)の登記申請につき、住民票の記載で変更(更正)事項が明らかである場合は、戸籍謄抄本の添付は要せず、住民票だけで足りる。(昭40・9・24民甲2824回答) (登研490・146)
※住所を移転した後、婚姻により氏を変更した場合の登記名義人の表示変更登記申請につき、住民票の写しで氏の変更が明らかな場合には、住所および氏の変更を証する書面として住民票の写しを提出するのみでよい。(登研374・84、392・105)
添付書類の援用の可否
※不動産および申請人を異にする登記名義人の表示変更の登記に添付する変更を証する書面(住民票謄本)は、仮にその申請が連件でなされた場合でも、 援用できない。
(事例):甲物件の所有者Aと乙物件の所有者Bが同一世帯員であり、同時に住所移転している理由から所有権登記名義人の表示変更登記を連件で申請するとき
→前件に添付し、それを原本還付し後件に添付すれば足りる。 (登研506149、514・193)
※相続財産管理人選任審判書〔変更証明書兼代理権限証書〕の記載によって、該当相続財産管理人の選任が相続人不存在の場合であることおよび死亡者の死亡年月日が明らかでないときは、これらを証する戸籍(除籍)の謄抄本の添付を要する。 (昭39.2.28民甲422通達)
住民票の除票及び戸籍の附票もない
※登記名義人が住所を数次移転した後に、登記名義人の表示変更の登記を申請する場合、住民票の除票及び戸籍の附票もないときは、従前地における不在を証明する書面あるいは登記済証等を提出するなど、可能な限り登記官において変更の事実を推認し得るに足りる資料を添付すべきである。（「登記研究」第３６６号８５頁）上申書（印鑑証明書付）を添付することも有効。
登記名義人が会社(法人)である場合の商号・本店所在地の変更証明書
○会社(法人)の登記簿謄抄本
当該会社(法人) の登記の管轄登記所と不動産の管轄登記所とが同一であるとき (法務大臣が指定した登記所を除く) は、変更を証する書面としての会社(法人)の登記簿謄抄本の添付を省略することができる。(昭38・12・17民甲3237通達)
取扱支店変更、追加の際の登記原因証明情報
登記原因証明情報の要否
※抵当権の取扱支店等もしくはその表示の変更または取扱支店等を登記する場合、抵当権の変更登記には登記原因証明情報を提供する必要がある。(登研689・291)
国民生活金融公庫への名称変更
※国民金融公庫と環境衛生金融公庫との統合により国民金融公庫から国民生活金融公庫への名称変更を証する書面は、名称変更の事実が国民金融公庫法の一部を改正する法律(平成11年法律第56号) 附則第2条の規定により明らかであるので添付を省略できる。
(注:国民金融公庫と環境衛生金融公庫は、 平成11年10月1日をもって統合され、国民生活金融公庫となった)(平11.9.14民三1965依命通知)(登研625・169)
登記名義人の住所が誤って本籍地をもって登記されている場合
A. 当該登記が、 住民票に記載された住定日 (住所を定めた日) 以前になされたものであるとき
- 登記名義人の表示変更登記として申請すべきである。
- 登記原因およびその日付「(住民票記載の住定日) 年月日住所移転」
B,住定日以後になされたものであるとき
- →登記名義人の表示更正登記として申請することになる。『更正証明書』/不在証明書不要
- →現在の住所を証する書面(本籍地記載ある住民票の写し 戸籍附票の謄本) に記載されている本籍地と符合しているときは、当該書面のみを添付すれば足りる。
- →もし本籍地の記載が符合しないときは、 本籍地の変更を証する戸籍(除籍) の謄抄本を添付してすることになる。(昭32・10・4民三882回答)現在のように、登記の申請書に登記権利者の 『住所を証する書面』を添付するようになっ たのは、【昭和32年4月1日】 からである。
※登記名義人の表示更正の登記を嘱託する場合でも、その更正を証する書面の添付を要する。(昭36・7・22民甲1752回答)
誤って旧住所で登記をした後の更正登記
※誤って旧住所で登記を受けた後の登記名義人の住所更正の登記に添付すべき書面は、登記簿上の住所(旧住所)に登記名義人がいない旨の不在証明書および旧住所から新住所に移転した旨の住所証明書である。(登研428・135)(実務取扱) : 添付されている住所証明書に、旧住所・旧住所から新住所へ移動した旨、 移動年月日および新住所が明記されているときは、不在証明書の添付を要しないとされている。
※登記名義人の表示更正登記の申請書に添付する不在証明書の内 「住民票除票に記載のないこと」の証明書が入手できないときは、 戸籍の附票を添付しなければならず、いずれの添付もないときは却下事由に該当する。
(昭32・10・4民三881回答)
更正の前後で町名が異なる住所更正登記
※更正の前後で町名の異なる登記名義人の住所更正登記の申請書には、住民票・不在証明書の他、戸籍またはその附票の謄抄本、および、 更正すべき登記が “権利の移転の登記”であるときは、その登記義務者の証明書または登記済証(原本還付) 等その同一性を認め得る書面を添付させるのが相当である。(登研170・86)
※売買により所有権を取得した所有権登記名義人の住所の更正登記申請書に、売主(前所有者)が、「その者は登記名義人と同一人であること」を証明した書面〔印鑑証明書付〕 およびその者の住民票抄本を添付したときは、これを受理して差し支えない。(登研253.69)
錯誤を証する書面として登記済証を添付
※登記名義人の表示更正の登記を申請するには、申請書に錯誤を証する書面を添付するべきであるが、登記済証によって錯誤が明らかな場合には、代用した 「登記済証」を添付してすることができる。(登研127・45、15249)
※住所を更正する書面として印鑑証明書のみを添付した申請書は受理すべきでない。(登研414・75)
共同人名票不存在、共有者の一人から更正の登記申請
※共有不動産の登記名義人が「何某外何名」とのみ記載 (共同人名票不存在)とされている物件につき、当該物件の登記済証の写しを添付して共有者の一人から登記名義人の表示更正の登記申請がなされた場合に、その写しにより錯誤が明らかであることが確認できるときは、そのままこれを受理して差し支えない。(登研373・86)
※所有権移転登記申請の際に、 正しい氏名の住民票を添付しながら申請書に誤った氏名を記載したために、そのまま登記を受けた後の氏名更正登記
- →登録免許税法第5条第12号 (職権更正登記による非課税)の適用は受けられない。
- 『更正を証する書面』としては、現住民票の他、不在証明書、 登記済証、上申書および所有權移転契約書等(登研434148)
※売買による所有権移転登記申請書に添付した印鑑証明書
→その前提たる登記名義人の表示変更 (更正) 登記の住所証明書として援用することができる。
※登記名義人の表示変更(更正)を関連づける市区町村長の証明が得られない場合
- →可能な限り、登記官が変更(更正)の事実を推認し得る資料を添付すべきである。
- 具体的には勤務先の証明書・その他の登記の登記済証・地区の公職者(自治会長・民生委員・警察官)の証明書・源泉徴収票・納税証明書・公的機関からの郵便 公証人の認証を受けた定款(発起人)等
非課税の場合
1 住居表示実施等による場合(登録免許税法第5条第4号)
※住居表示が実施された場合
→登記原因 「年月日住居表示実施」
※住居表示が一旦実施された後、 その表示が変更された場合
→登記原因 「年月日住居表示変更」
(登研289・65)
※登記名義人の表示変更の最終の登記原因が 「住居表示実施等」 である場合には、登録免許税は登録免許税法第5条第4号の規定により非課税となる。(昭40・10・11民甲2915回答)
※住所移転(転入届出) と住居表示実施とが同一日付でなされた場合
- 登記の原因→「年月日住所移転」
- 変更後の事項→ 「変更後の住所」として “住居表示実施後の表示” をもって記載することになる。
- 登録免許税→免除されず、課税されることになる（あたかも実施後の住所に移転したものと解される。）
※住居表示実施に伴う変更登記または実施された住居表示の変更に伴う変更登記がなされた後に、その登記が誤っていたことを理由とする「更正」の登記の場合に、当該変更登記が市区町村の変更証明書の錯誤により生じたものであることが確認できる限り非課税となる (昭40・12・9民甲3410、 昭41414民甲1112各回答)「民事月報号外283頁」(昭42年全国登記課長会同決議)
※所有権取得時には既に住居表示が実施されていたにもかかわらず、住居表示実施前の住所 で所有権取得の登記を受けた登記名義人の住所を、住居表示実施後の住所に更正する登記 には、登録免許税が課せられる。(登研425・129)
※住居表示実施後において、 (商業登記簿の本店変更が未登記であったため) 実施前の本店 所在地で登記した事項を住居表示実施後による本店所在地に改める場合の原因は錯誤と し、登録免許税を必要とする。(登研452・113)
※住居表示の実施により、 登記簿表題部の不動産の所在地欄は変更されているが、 所有権登記名義人の表示が変更されていない場合には、その前提としての所有権登記名義人の表示変更登記を省略して当該不動産に設定されている抵当権の抹消登記を申請することは許されない。(登研430・173、512157)
非課税証明書について
※市町村の長発行の「住居表示実施通知書」または関係人の申請による 「住居表示実施証明書」を添付すれば足り、他に現在の住民票の写しを添付することは要しない。(昭37・10・9民甲2854通達) (登研401・160)
※住民票の写しの備考欄に住居表示実施により変更した旨およびその実施年月日が記載されている場合は、これを “非課税証明書” として取り扱って差し支えない。(昭37・8・29民甲2470通達)
※住所欄の旧住所が棒線で抹消され、次の行に新住所とともに「年月日住居表示実施(または変更)」と記載されている市区町村長発行の印鑑証明書を、便宜、「住所の変更証明書兼 非課税証明書」として取り扱うことが認められた。(登研516・196)
行政区画等の名称の変更の場合
◎行政区画・字またはその名称
「行政区画」
都・道・府・県・市・区・町・村のような行政機関が、その権限を及ぼし得る行政上の単位である一定範囲の地域
「字」
大字小字のような行政区画内の一定範囲の地域
→これらの管轄範囲の拡大・縮小による変更またはこれらの名称自体のみの変更があった場合でも、登記簿に記載されたそれらの表示は当然にこれを変更したとみなされる。 (不動産登記規則第92条第1項)ただし、変更前の住所に「甲・乙・丙」の表記があり、大字小字の変更とともに「甲・乙・丙」の表記が外れる場合、表示変更登記が省略できない場合がある（甲乙丙は地番の一部とみなされるため）。
※不動産の表示に関するものであると、 登記名義人の表示に関するものであるとを問わず同様の取り扱いであり特に変更の登記をすることを要しないが、 形式的に現在の表示と一致させるために変更の登記を申請することもできる。(明38・5・8民刑局長回答) (登研464・117)
住所移転した後に行政区画のみ変更
※登記名義人の住所移転の登記の申請をする場合において、 住所移転した後に当該地の行政区画のみ変更が行われていたとしても、 同一の申請書で申請する限り
- 申請書に記載すべき登記原因
→「(住所移転の年月日)住所移転」のみで足り、行政区画変更の旨を併記する必要はない。
・変更後の事項として記載すべき住所
→行政区画変更後のもの (新住所)を記載する。 - 登録免許税
→登録免許税法第5条第5号に該当せず、非課税とされない。
(昭48・11・1民三8187、 昭50・3・23民三2692、 昭56・3・5民三1433各回答)
※政令指定都市の区制施行に伴い登記名義人の表示中 「住所」について変更を生じた場合には、その変更の登記をすることなく、他の登記を申請し得る。(登研301・69)
※登録免許税法第5条第5号の字には『小字』も含まれる。 (昭43・4・18民三354回答)
※『小字』名追記による登記名義人表示変更の登記には、登録免許税法第5条第5項の適用がある。(昭43・6・27名古屋直轄管轄内所長会決議 )
行政区画等の変更に伴い、地番の変更が行われた場合
※登記名義人の表示変更の登記を申請しないと、「住所」は当然には変更されない。
※町村合併に伴い地番変更があっても、所有権の登記名義人の表示について変更されたもの とはみなされず、 その表示変更の登記をしなければならないが、 登記官は、一定の要件の 下に職権で登記名義人の表示の変更の登記をすることができる。(昭31・12・14民事三1421回答) (登研6289)
※A地からB地に住所移転した後、 B地が行政区画の変更に伴い地番も変更された場合
登記原因 : 「年月日住所移転」「年月日町名変更および地番変更」 と併記することになる。 登録免許税:登録免許税法第5条第5号の規定が適用される。 (大阪法務局決議)
※字地域の変更に伴う地番変更による登記名義人の表示変更の登記は、登録免許税法第5条第5号の条項に該当する。(昭46.2.9民三34回答)
土地改良事業または土地区画整理事業の施行に伴って地番の変更がなされた場合
※区画整理により町名のみが変更された後、住所移転がなされた場合の登記名義人表示変更登記の申請書に記載する登記原因は、「年月日住所移転」 のみである。 (登研38393)
※土地区画整理登記令第13条第3項 〈現行: 第11条第1項〉〔従前の土地が数筆で換地が一筆の場合に関する規定〕 による所有権登記の登記名義人の住所地番が当該登記前既に区画整理事業の施行に伴い変更されていた場合に、変更後の住所地番に是正するには、登記名義人表示変更として取り扱われる。 登録免許税法第5条5号の規定が適用される。(昭44・5・12民三562回答)
※土地区画整理により住所地番が変更されたが、 住民票の記載が修正されていなかったため従前換地前の住所地で所有権取得の登記を受けた登記名義人の住所を変更後の住所に是正する登記は、登記名義人表示更正の登記による。登録免許税法第5条第5号の規定が適用され、非課税である。(昭49・12・28民三6678回答)
※換地処分による単一の登記前に既に住所移転していた場合の所有権登記名義人の住所の是正は、更正の登記によるべきである。(登研599・167)により(同44081) が変更
※土地改良法による換地処分により地番が変更した場合に、 土地改良区が組合員たる登記名義人に代位してその名義人表示の変更登記を申請することはできない。
- 登記原因「年月日土地改良法換地処分による地番変更」
- 登録免許税法第5条5号の規定が適用される。
(昭34・1 • 19民甲56回答)
※重複地番の解消等のために登記官が職権により地番を変更した場合の、当該地番変更を原因としてする登記名義人の表示変更の登録免許税は、登録免許税法第5条第5号の規定による取り扱いに準じて非課税とされる。「非課税証明書」として、 不動産登記法第62条 〈現行:不動産登記規則第183条第1項第1号、 同条第2項〉の通知書または地番変更された登記簿謄抄本を添付すれば足りる。
行政区画等の変更およびその名称変更の場合の非課税証明書や当該変更に係る市区町村等の行政機関の長の証明書
(登録免許税法施行規則第1条第2号)
- ※その備考欄に、次のとおり記載された住民票の写し
- 「年月日土地の名称 (行政区画等)および地番変更により年月日記載」
- 「年月日土地の名称 (または地番) 変更につき年月日住所更正」
- →地番の変更が行政区画等の変更に伴わないものであることが明白でない限り、「非課税証明書」として取り扱って差し支えない。(昭42・7・26民三794通知) (登研28273、396・107)
- ※行政区画の変更の旨の記載のある市区町村等発行に係る広報をもって代用することはできない。
土地区画整理または土地改良事業による場合 の非課税証明書
イ. 施行者の書類
当該施行者発行の証明書
当該事業に係る換地処分通知書
ロ.知事の証明
・知事発行の証明書
・土地区画整理法第4条または第14条による知事の許可書の写し(昭42・12・14民甲3484通達)
※払下げによる所有権移転の登記の嘱託書の誤記に基づき所有者の住所・氏名を誤って登記された後の、本人からの表示更正登記についての登録免許税は、 免除されない。(登研427・105)
※国土調査の実施の際に土地の番号を変更したことによる登記名義人の表示変更登記については、登録免許税を徴収すべきである。(昭43・3・12民三235回答)
会社(法人)と非課税証明書
その変更を証する書面および代表者の資格を証する書面として添付した会社の登記簿謄抄本等において、 住居表示実施・行政区画等変更またはその名称変更により本店(主たる事務所)の表示が変更されていることが明らかである場合には、住居表示実施または行政区画等の変更による登記名義人たる会社 (法人)の本店 (主たる事務所)の表示変更の登記申請書に添付する 「非課税証明書」として代用できる。(住居:昭38・9・13民甲2608通達、昭42.9行政 : 昭42・10・17民甲2676通達、 昭56 37民三850回答/ 5民三1433回答)
商業登記簿記載例
住居表示実施の場合
「年月日住居表示実施」「年月日登記」
行政区画等の変更の場合
登記官により職権でなされるが、 申請して変更しても差し支えない。
「年月日変更」「年月日修正」
※不動産の登記義務者たる会社の住居表示実施または行政区画等の変更による本店の表示変更による登記名義人表示変更の登記を申請する場合に会社の登記管轄登記所と不動産登記の管轄登記所が同一であるときには、変更を証する書面 「非課税証明書」 の添付を基本的には省略す ることができる。(上記昭42年、昭56年各回答) (登研230・71)
被相続人の同一性を証する情報として住民票の写し等が提供された場合
※被相続人の同一性を証する情報として住民票の写し等が提供された場合における相続による所有権の移転の登記の可否 (平29・3・23 民二175)
[照会] 「相続による所有権の移転の登記(以下「相続登記」と いう。)の申請において、所有権の登記名義人である被相続人の登記記録上の住所が戸籍の謄本に記載された本籍と異なる場合 には、相続を証する市区町村長が職務上作成した情報 (不動産 登記令(平成16年政令第379号) 別表の22の項添付情報欄) の一 部として、被相続人の同一性を証する情報の提出が必要である ところ、当該情報として、住民票の写し (住民基本台帳法 (昭 和42年法律第81号) 第7条第5号 第12条。 ただし、本籍及び登記記録上の住所が記載されているものに限る。)、戸籍の附票の写し(同法第17条、第20条。 ただし、登記記録上の住所が記載されているものに限る。)又は所有権に関する被相続人名義の登記済証 (改正前の不動産登記法 (明治32年法律第24号) 第60 条第1項) の提供があれば、不在籍証明書及び不在住証明書など 他の添付情報の提供を求めることなく被相続人の同一性を確認 ることができ、当該申請に係る登記をすることができると考 えますが、いささか疑義がありますので照会します。」
[回答] 「本月7日付け不登第51号をもって照会のありました標 記の件については、貴見のとおり取り扱われて差し支えありま せん。」
相続人不存在
※相続財産清算人選任の審判に基づき、不動産の所有者を「相続財産」法人名義にするための登記をする場合の添付書類
相続財産清算人選任審判書を登記原因証明情報とすることができる（ただし、次の場合は相続人不存在を明らかにする戸籍等が必要）。相続財産清算人選任書の記載によって、当該相続財産清算人の選任が相続人不存在の場合であること及び死亡者の死亡年月日が明らかでないときは、右事項を証する書面として戸籍（除籍）の謄本若しくは抄本の添付を要する（昭和39年2月28日 民事甲422）。
審判書に「相続人が不存在である場合」とは明記されていないが、「民法952条1項により次のとおり審判する」旨が書かれていた場合に、審判書のみで受理されました（筆者個人的経験なので確認をおすすめします）。
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