こんにちは。司法書士の時任です。

相続と聞くと、預貯金や不動産といった目に見える財産を思い浮かべる方が多いかもしれません。もちろん、それらの手続きは非常に重要ですが、近年、これまでにはなかった新たな問題として、故人が利用していたインターネット上のサービスやデジタルデータ（いわゆるデジタル遺品）に関するトラブル、そして相続したものの手付かずになってしまう不動産（空き家など)の問題が増えています。

これらの問題は、残されたご家族にとって思わぬ負担や混乱を招きかねません。今回は、これらの問題と、いざというときに慌てず、もめずに済むための準備のポイントについて、司法書士の立場から解説します。

増え続ける「デジタル遺品」を巡る困りごと

現代社会では、スマートフォンやパソコンを通じて様々なインターネットサービスを利用しています。ネット銀行での取引、証券口座での資産管理、オンラインショッピングのアカウント、そして音楽や動画、電子書籍などの定額制（サブスクリプション）サービスなど、挙げればきりがありません。

これらのサービスを利用するためには、通常、IDやパスワードが必要です。しかし、ご本人が亡くなった後、ご家族がこれらの情報を把握しておらず、様々な問題に直面するケースが増えています。

• ネット銀行の口座情報が分からず、財産の確認や手続きができない。
• スマートフォンの画面ロックを解除できず、連絡先や写真など、故人の大切な情報にアクセスできない。
• 故人が契約していた定額制サービス（サブスク）の存在に気づかず、あるいは解約方法が分からず、死後も請求が続いてしまう。

特に定額制サービスは、契約者本人が亡くなっても、適切な解約手続きを行わない限り請求が続いてしまうことがあります。 IDやパスワードが不明な場合、解約手続きが煩雑になり、家族が負担を強いられることになります。

これらの問題は、亡くなった後に限ったことではありません。例えば、突然の病気で意識不明になってしまった場合でも、ご本人の意思表示ができなければ、家族が契約内容を確認したり、解約したりすることが非常に難しくなります。

デジタル遺品で家族を困らせないための対策

デジタル遺品の問題を未然に防ぐためには、生前の準備が非常に重要です。

1. 利用サービスの見直しと整理: 使用頻度の低いサービスや不要な契約は、元気なうちに整理し、解約しておくことが大切です。利用するサービスをシンプルにまとめましょう。
2. デジタル情報のリスト化と共有: どのようなインターネットサービスを利用しているか、ネット銀行や証券口座はどこにあるか、といった情報をリスト化します。そして、それらのサービスのIDやパスワードなどを一覧にして、信頼できる家族と共有しておくことが重要です。
3. 情報の共有方法の工夫: セキュリティに配慮しつつ情報を共有する方法として、エンディングノートのデジタル項目に記載したり、パスワード部分を修正テープなどで隠し、必要な時に削って確認できるようにする といった方法もあります。

どの年齢の方にとっても、デジタル情報をまとめて家族と共有しておくことは、いざという時の家族の負担を減らすために非常に大切な準備と言えます。

相続した不動産が「負動産」に？空き家問題

相続財産の中でも特に問題になりやすいのが不動産、とりわけ遠方にある実家や、住む予定のない土地などです。相続登記をしないまま放置したり、適切な管理を行わないでいると、様々なリスクやペナルティが発生する可能性があります。

• 相続登記の義務化: 2024年4月1日から、不動産の相続登記が義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
• 空き家対策の強化: 適切な管理が行われていない、倒壊の危険があるような「特定空き家」や、その手前の「管理不全空き家」に認定されると、自治体からの指導や勧告の対象となります。勧告に従わない場合、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税金が最大で6倍になる可能性があります。

相続はしたものの、遠方で管理が難しかったり、中に故人の家財道具が残っていて片付けられず、どう手をつけて良いか分からない、といった理由で空き家が放置されてしまうケースは少なくありません。家は人が住んでいない期間が長いほど傷みが早く進んでしまいます。

空き家を負動産にしないための対策

相続した不動産を放置せず、有効活用したり、適切に処分したりするためには、早めに方針を決めることが重要です。

1. 現状把握と専門家への相談: まずは相続した不動産の現状をしっかりと把握しましょう。その上で、活用するのか、売却するのか、賃貸に出すのかといった方針を検討します。司法書士や弁護士、不動産業者などの専門家に相談することで、法的な手続きや市場の動向、活用方法などについて具体的なアドバイスを得られます。
2. 自治体の相談窓口の活用: 具体的な対策として、市町村によっては相続した不動産に関する相談窓口を設けたり、活用希望者と空き家情報をマッチングさせるサイトを運営する例も見られます。これらの窓口では、専門家への橋渡しなども行っており、不動産業者への直接の相談に不安がある方でも比較的気軽に相談できます。
3. 活用方法の検討: 最近では、住居としてだけでなく、アート施設や交流スペースなど、様々な形で空き家が活用される事例も増えています。傷みが少ないうちであれば、活用の選択肢も広がります。

相続登記の申請は司法書士の専門分野ですが、当事務所では、登記だけでなく預貯金解約や生命保険の手続き、債務の調査などの相続全般の丸投げを承っております。空き家問題についても、サポートが可能ですので、お気軽にご相談ください。

残された家族への「最後の贈り物」：遺言書の活用

デジタル遺品や空き家問題を防ぐためにも、そして預貯金やその他の財産についても、故人の意思を明確に伝え、相続手続きをスムーズに進めるために非常に有効な手段が遺言書を作成しておくことです。

遺言書は「お金持ちが書くもの」「相続財産がたくさんある人が書くもの」といったイメージを持たれがちですが、決してそうではありません。むしろ、相続財産が少なくても、遺言書があることで相続人同士の無用な争いを防ぎ、残された家族が困らないようにする、身近で大切な準備なのです。

特に遺言書を作成しておいた方が良いケースとしては、以下のような場合があります。

• 配偶者に全財産を相続させたい場合: 例えば、夫婦間に子供がおらず、故人の兄弟姉妹が相続人になる可能性がある場合などです。遺言書がないと、配偶者と兄弟姉妹が共同で相続人となり、手続きが煩雑になったり、不動産が共有名義となってしまったりすることがあります。遺言書があれば、配偶者が単独で相続できるように指定できます。
• 特定の不動産を特定の人に相続させたい場合: 相続人が複数いる場合、遺産分割協議で誰がどの財産を相続するかを決めますが、これがまとまらないと手続きが進みません。特に不動産がある場合、遺言書で「この不動産は〇〇に相続させる」と明確に指定しておくことで、後のトラブルを防ぎ、スムーズに名義変更の手続き（相続登記）を行えます。
• 相続人以外の人に財産を渡したい場合: 内縁の妻や献身的に介護をしてくれた親族ではない人など、法定相続人ではない人に財産を渡したい場合、遺言書が必須となります。

遺言書の種類と特徴

遺言書には主にいくつかの種類がありますが、一般的に利用されるのは以下の二つです。

1. 公正証書遺言:
   • 公証役場で、公証人が遺言者の指示に従って正確に作成します。
   • 原本は公証役場に保管されるため、紛失や改ざんの心配がありません。
   • 法的に無効になるリスクが非常に低い、最も安全で確実な遺言書と言えます。
   • 作成には証人２名が必要ですが、司法書士などの専門家が証人となることも可能です。
2. 自筆証書遺言:
   • 遺言者自身が、全文、日付、氏名を自筆し、押印して作成します。パソコンでの作成は認められていません。
   • 費用がかからず、手軽に作成できます。
   • 自宅で保管する場合、紛失や改ざんのリスクがあります。
   • 2020年からは、法務局で保管してもらうことが可能になりました。法務局での保管制度を利用すれば、紛失や改ざんのリスクを避けられ、家庭裁判所での検認手続きも不要になります。

スムーズな手続きのために「遺言執行者」の指定を

遺言書を作成する際、遺言執行者を指定しておくことをお勧めします。遺言執行者とは、遺言書の内容を実現するために、相続財産の調査や各種名義変更、預貯金の解約、不動産の登記手続きなどを行う人のことです。遺言執行者が指定されていれば、その人が単独でこれらの手続きを進めることができるため、相続手続きが非常にスムーズに進みます。司法書士などの専門家を遺言執行者に指定することも可能です。

遺言書は、ご自身の死後、残される大切な家族が困らないように、そしてご自身の最後の意思を伝えるための最後の贈り物とも言えます。

まとめ：早めの準備と専門家への相談を

今回ご紹介したデジタル遺品、空き家問題、そして遺言書の作成は、どれも「いつか」ではなく、「今」考え始めるべきです。

相続に関する問題は多岐にわたり、法的な知識も必要となります。「自分にはまだ早い」「何から手をつけて良いか分からない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、これらの問題は誰にでも起こりうる身近なものです。そして、準備を始めるのに遅すぎるということはありません。

相続登記、遺言書作成、その他の相続手続きについて、ご不安な点やご不明な点がございましたら、どうぞお気軽に当事務所にご相談ください。専門家として、皆様の状況に合わせた最適な解決策をご提案し、手続きをサポートさせていただきます。

相続は、大切な家族の財産を次の世代へ引き継ぐ、人生において非常に重要な出来事です。しかし、残念ながら多くのケースで「争族」となってしまい、家族間の関係がこじれたり、最悪の場合は裁判にまで発展したりすることがあります。今回は、相続を円満に進めるために、ぜひ知っておいていただきたい対策についてお話しします。

相続対策と聞くと、「相続税をどれだけ安くできるか」という税金対策を思い浮かべる方が多いかもしれません。もちろん税金の問題も大切ですが、それ以上に重要なのが「家族間の揉め事を防ぐ」ことです。相続税がかかるケースは実は少なく、多くの方が心配すべきは相続による揉め事です。相続をきっかけに兄弟姉妹の縁が切れてしまう、といった悲しい事態を避けるための対策こそが、被相続人から家族への最後の贈り物となるのではないでしょうか。

相続発生から遺産分割まで

人が亡くなると相続が開始し、亡くなった方（被相続人）の財産は、原則として法定相続人が承継することになります。法定相続人とは、民法で定められた相続権を持つ人のことです。

• 常に法定相続人となるのは配偶者です。
• 次に、被相続人の子がいれば子が相続人となります。子がすでに亡くなっている場合は孫が代わりに相続します。
• 子や孫がいない場合は、被相続人の親（直系尊属）が相続人となります。
• 子、孫、親（直系尊属）のいずれもいない場合は、被相続人の兄弟姉妹が相続人となります。

法定相続人には、それぞれ法律で定められた相続分の目安（法定相続分）があります。例えば、配偶者と子がいる場合は、配偶者が財産の半分、子が残りの半分を子の人数で分け合うことになります。

しかし、実際に財産を分ける際には、法定相続分はあくまで目安であり、必ずしもその通りに分けられるわけではありません。相続人全員で遺産分割協議を行い、どのように財産を分けるか話し合って合意する必要があります。

なぜ相続で揉めるのか？

遺産分割協議で揉めてしまう原因は様々ですが、よくあるケースの一つに、特定の相続人が被相続人の介護や世話を献身的に行っていたにも関わらず、他の相続人はほとんど関わっていなかった、という状況があります。法律上の相続分は貢献度を必ずしも反映しないため、貢献した側の相続人が納得できず、感情的な対立が生じやすくなります。

また、特定の財産（不動産など）を誰が相続するか、あるいはどのように分けるかで意見が対立することもあります。相続人全員の合意が得られない限り、遺産分割協議は成立せず、財産は「未分割」のままになってしまいます。これは、財産の名義変更などができず、塩漬け状態が続くことを意味します。未分割の状態が長く続くと、さらに手続きが複雑になったり、関係者の増加によって話し合いが困難になったりするリスクが高まります。

揉め事を防ぐための最も有効な手段「遺言書」

こうした相続をめぐる争いを未然に防ぐために、最も有効な手段となるのが遺言書を作成することです。遺言書があれば、被相続人ご自身の意思で誰にどの財産をどれだけ渡すかを指定することができます。これにより、法定相続分とは異なる分け方をすることも可能です。

遺言書は、遺産分割協議を経ずに相続手続きを進められるため、手続きがスムーズになるというメリットもあります。ただし、遺言書があっても、兄弟姉妹以外の法定相続人には「遺留分」という、法律で保障された最低限の取り分を請求する権利があることには注意が必要です。遺言書を作成する際には、遺留分にも配慮した内容にすることで、後々のトラブルを防ぐことができます。

遺言書の種類と選び方

遺言書にはいくつかの種類がありますが、一般的に利用されるのは以下の2つです。

1. 自筆証書遺言: 遺言者が自分で全文、日付、氏名を書いて押印する遺言書です。手軽に作成できるのがメリットですが、方式に不備があると無効になったり、紛失・隠匿・偽造・変造のリスクがあったりします。家庭裁判所の検認手続きが必要になる場合もあります。
2. 公正証書遺言: 公証役場で、公証人に作成してもらう遺言書です。証人2名以上の立ち会いが必要となります。作成には費用と手間がかかりますが、法律の専門家である公証人が作成するため方式の不備の心配がなく、原本は公証役場で保管されるため紛失や偽造のリスクが極めて低いという大きなメリットがあります。司法書士として、トラブルを防ぐ観点から最もお勧めしているのがこの公正証書遺言です。

遺言書はいつ作るべきか？

遺言書は、一度作成したら終わりではなく、財産の状況や家族構成の変化に応じていつでも書き換えることができます。「まだ早い」と思っている方もいらっしゃるかもしれませんが、相続はいつ発生するか分かりません。遺言書を作成しようと決意しても、準備中に不測の事態が起こり、間に合わなかったというケースも実際にあります。

ですから、「いつか作ろう」ではなく、「〇歳までに作る」といった具体的な目標を決めておくことが大切です。そして、作成後も定期的に内容を見直し、必要に応じて修正・加筆することをお勧めします。

経営者の相続と不動産を活用した相続対策

経営者の方は、会社の株式も相続財産に含まれるため、相続税の負担が大きくなる可能性が高い傾向にあります。さらに、誰に会社の株式を相続させるかは、その後の事業承継を円滑に進める上で非常に重要です。遺言書で後継者を明確にし、その者に株式を集中させるように定めておくことで、共同経営による混乱や他の相続人からの権利主張によるトラブルを防ぎ、事業の継続性を確保しやすくなります。

また、資産家の方の中には、相続税対策として現金で所有している財産を不動産（アパートやマンションなど）に組み替えることを検討される方がいらっしゃいます。これは、不動産の相続税評価額が一般的に現金や時価よりも低くなるため、相続税の負担を減らせる可能性があるからです。特に、アパートなどを建築して人に貸し付けると、評価額が大幅に圧縮されるケースがあります。

しかし、この対策は安易に実行すべきではありません。不動産は流動性が低く、売却したいときにすぐに現金化できるとは限りません。また、アパート経営には空室リスク、家賃滞納、修繕費の発生、金利変動など、様々な経営リスクが伴います。これらのリスクを十分に理解せず、あるいは相続人がアパート経営の経験がないまま引き継ぐことになると、かえって負担になってしまう可能性が高いのです。

相続対策として不動産を検討する際は、税金対策だけでなく、その後の維持管理や経営、そして何よりも相続人となるご家族が、その不動産を本当に望んでいるのかをしっかり話し合うことが非常に大切です。多くの場合、多少相続税を支払ったとしても、手元に現金が残る方が相続人にとっては助かるという声が多いのが実情です。それでも不動産を検討した方が良いケースがあることも事実です。その際は、専門家（不動産業者、税理士）に十分ご相談の上で進めて頂くことが良いと思います。

まとめ

相続対策は、単に財産をスムーズに引き継ぐためだけのものではなく、残されるご家族が争うことなく、お互いを思いやりながら生きていけるようにするための大切な準備です。その中でも、ご自身の意思を明確に示せる遺言書は、家族間の揉め事を防ぐための強力なツールとなります。

「うちは財産が少ないから関係ない」「うちは家族仲が良いから大丈夫」と思っている方こそ、万が一に備えて遺言書の作成を含めた相続対策について考えてみることをお勧めします。

どこから手をつけて良いか分からない、自分の場合はどうしたら良いのだろう、といった疑問や不安がある場合は、ぜひ相続に関する専門家であるつくば市の司法書士事務所TOKITOにご相談ください。司法書士は、遺言書の作成支援や相続手続きを通じて、皆様の円満な相続をサポートいたします。

あなたの「家族への想い」を形にするために、今できることから始めてみましょう。

こんにちは！司法書士の時任です。

今回は、令和8年4月1日から始まる不動産の住所等変更登記の義務化と、その負担を軽減する画期的な新制度「スマート変更登記」、そしてこの制度を利用するために重要な「検索用情報」の申出について、一般の方向けに分かりやすく解説いたします。

「え、住所が変わったら登記もしないといけないの？」と思われた方もいらっしゃるかもしれません。これまで、不動産の所有者の氏名や住所が変更になった場合、登記の変更は義務ではありませんでした。しかし、令和8年4月1日からは、変更日から2年以内に変更登記をすることが義務付けられます。

「なんだか面倒くさいな…」と感じた方もご安心ください！今回の法改正では、この義務化に伴い、所有者の負担を大きく軽減する「スマート変更登記」という新しい仕組みが導入されるのです。

登記官が代わりにやってくれる？！夢のような(笑)「スマート変更登記」とは？

「スマート変更登記」とは、所有者がご自身で変更登記の申請をしなくても、登記官が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）の情報を検索し、その情報に基づいて職権で（職務権限で）登記を行ってくれるという、非常に便利な制度です。

しかし！この「スマート変更登記」を利用するためには、事前に所有者の方から「検索用情報」というものを提供していただく必要があるのです。

なぜ「検索用情報」の申出が必要なの？

登記官が住基ネットで正確に所有者の方の情報を検索するためには、氏名や住所だけでなく、生年月日などの情報が必要になります。これらの情報を事前に登記所に申し出ていただくことで、スムーズな職権による登記が可能になるというわけです。

この「検索用情報」の申出をしておけば、住所等の変更登記が義務化された後も、2年以内の登記を忘れて義務違反に問われる心配がなくなるというメリットがあります。

「検索用情報」の申出方法はこの2種類！

「検索用情報」の申出には、大きく分けて以下の2つの方法があります。

１．登記申請と同時に行う「同時申出」

令和7年4月21日以降に、所有権の保存登記、移転登記、合体による登記等（所有権の登記がある場合に限る）、所有権の更正登記（登記によって新たに所有権の登記名義人となる人がいる場合に限る）の申請をする際には、必ず所有権の登記名義人となる方（日本国内に住所を有する自然人に限ります）の「検索用情報」を申請情報と併せて申し出る必要があります。

申し出る必要がある「検索用情報」の具体的な内容は以下の通りです：

• 氏名
• 氏名の振り仮名（日本国籍を有しない方は、氏名のローマ字表記（※申請情報の内容とされた場合に登記記録に氏名と併記されます））
• 住所
• 生年月日
• メールアドレス（※登記官が職権で住所等変更登記を行うことの可否を確認する際に送信するメールアドレスです。原則としてご本人様が利用しているものをご記載ください。もしお持ちでない場合は、その旨を申請情報に記載します。その場合、登記官からの確認は書面で行われることが想定されています。）

以下の場合は、「同時申出」をすることができません：

• 所有権の登記名義人となる方が法人の場合
• 所有権の登記名義人となる方が海外に居住している場合
• 登記の申請人ではない場合（例えば、債権者代位による登記の場合など）

「同時申出」の方法は、オンライン申請の場合は所定の入力欄に、書面申請の場合は申請書に記載します。

申出手続が完了すると、申し出たメールアドレスに、手続完了の旨、立件年月日と立件番号、不動産番号、認証キー（メールアドレス変更時に必要）、申出先の登記所の表示が記載された電子メールが送信されます。

なお、「同時申出」の対象となる不動産は、その登記申請をした不動産のみです。

２．既に登記簿に記録されている方が行う「単独申出」

令和7年4月21日時点で既に不動産の所有者として登記簿に記録されている方（日本国内に住所を有する自然人に限ります）は、登記申請とは別に、ご自身が所有する全ての不動産を「スマート変更登記」の対象とするために、「検索用情報」を単独で申し出ることができます。

また、令和7年4月21日以降に所有権の登記名義人となった方でも、その登記申請の際に申請人とならなかった等の理由で「検索用情報」を申し出ていない場合にも、この「単独申出」をすることができます。

「単独申出」には以下のような特徴があります：

• 押印や電子署名は不要です。
• 専用のソフトウェアは不要で、Webブラウザ上で手続きが可能です（かんたん登記申請の利用が可能）。
• 必要な添付書類は、多くの場合、身分証明書（運転免許証、個人番号カードなど）の写しのみです（個人番号カードは表面のみ）。
• 登録免許税などの費用はかかりません。

「単独申出」の方法は、以下のいずれかを選択できます：

• オンラインで申し出る（かんたん登記申請を利用）
• 申出書を管轄登記所に提出（郵送または持参）する（郵送の場合は書留郵便等で、「検索用情報申出書」または「検索用情報申出添付書面」在中と明記してください）

複数の不動産を所有している場合、それらの不動産のいずれかの所在地を管轄する登記所に対して、まとめて申し出ることができます。ただし、管轄外の登記所に申し出ることはできません。

「単独申出」に必要な主な情報は以下の通りです：

• 所有権の登記名義人の氏名、振り仮名（ローマ字氏名）、住所、生年月日、メールアドレス
• 代理人が申し出る場合は、代理人の情報
• 申出の目的（「検索用情報の申出」と記載し、ご自身の登記記録上の情報を表示します）
• 申し出る不動産の所在事項（不動産番号があれば不要）
• 申出人または代理人の電話番号などの連絡先
• 添付情報（身分証明書の写しなど）の表示
• 申出の年月日
• 申出情報を提供する登記所の表示

申出手続が完了すると、「同時申出」と同様に、申し出たメールアドレスに手続完了の連絡が届きます。

注意しておきたいこと

• 「スマート変更登記」の対象となるのは、「検索用情報」を申し出た不動産のみです。
• 登記簿に記録されている氏名や住所から変更があり、その経緯を住基ネットで確認できない場合は、戸籍の附票や住民票の写しなど、変更の経緯がわかる書類の提出が必要になる場合があります。ただし、変更日が平成22年10月5日以降であれば、原則として不要です。
• もし、提出した申出情報や添付情報に不備があった場合、申出は却下されることがあります。しかし、補正可能な不備であれば、登記官が定めた期間内に補正することで再度手続きを進めることができます。

まとめ

令和8年4月からの住所等変更登記の義務化と、それをサポートする「スマート変更登記」は、不動産をお持ちの皆様にとって非常に重要な改正です。「検索用情報」の申出を済ませておくことで、将来的な登記手続きの負担を減らし、義務違反のリスクを回避することができます。

当事務所では、令和7年4月21日以降に不動産の登記を申請されるお客様につきましては、無料で、「同時申出」を行います。また、既に不動産をお持ちの方は、「単独申出」を積極的にご検討いただければと思います。

【重要ポイントまとめ】

• 令和8年4月1日から不動産の住所等変更登記が義務化されます。
• 「スマート変更登記」は、登記官が職権で住所等変更登記を行う便利な制度です。
• 「スマート変更登記」を利用するには、事前に「検索用情報」の申出が必要です。
• 「検索用情報」の申出には、登記申請と同時に行う「同時申出」と、既に登記されている方が行う「単独申出」の2種類があります。
• 「検索用情報」を申し出ておけば、義務化後の登記忘れによるペナルティを回避できます。
• 「単独申出」はオンラインで簡単に行うことができ、費用もかかりません。

【関連情報】

• 法務省：検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係）
• 不動産登記規則等の一部を改正する省令（令和７年法務省令第１号）

【キーワード】

不動産登記、住所変更登記、義務化、スマート変更登記、検索用情報、同時申出、単独申出、司法書士

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人気司法書士ユーチューバーのカヨウマリノさんが代表を務める司法書士法人永田町事務所さん

こちらが運営するコラム「法律の相談がしやすい弁護士・司法書士事務所まとめ」で紹介して頂きました。

光栄です！

近年、巧妙化する不動産詐欺の手口の中でも、特に悪質なのが「地面師」と呼ばれる詐欺師グループによる犯行です。他人の土地をあたかも自分の所有物であるかのように装い、第三者に高額で売り渡す彼らの手口は、長年にわたり不動産業界を震撼させてきました。その存在は、某住宅メーカーが数十億円規模の被害を被ったことや某ネット配信ドラマの大ヒットで広く世に知られることになったと思います。今回は、司法書士が、最新の動向を踏まえ、地面師による詐欺の実態とその対策について解説したいと思います。

地面師の暗躍：不動産高騰の陰で

バブル期以降、地価の高騰が続く都心部を中心に、地面師による犯行が後を絶ちません。特に、中央区、港区、千代田区といった一等地の物件は、依然として彼らの主要なターゲットとなっています。一見すると平穏な不動産取引の裏側で、狡猾な計画が進行している可能性があるのです。

一方で、警察当局も警戒を強めていますが、地面師グループの実態を正確に把握することは困難です。しかし、摘発事例などから推測するに、首謀者（リーダー格）はごく少数であり、その下に書類偽造、成りすまし、仲介役など、様々な役割を担う人物が存在すると考えられます。

最新の手口：偽造から「本物」を悪用する巧妙な戦略へ

従来の地面師の手口といえば、登記書類や本人確認書類などを巧妙に偽造するイメージが強かったかもしれません。しかし、近年その手口は変化を見せています。現在のトレンドは、様々な偽造書類を作成するのではなく、偽造書類は極力少なく免許証等の本人確認書類に特化して偽造して、あたかも本物であるかのように見せかけることに重点が置かれています。

例えば、偽造した他人の本人確認書類を用いて、区役所や市役所の窓口で実印を紛失したと申し出をして印鑑証明書を不正に取得するケースが報告されています。これらの書類は当然ながら本物であるため、表面的なチェックだけでは偽造を見抜くことは極めて困難です。一説によると免許証１枚１０万円が相場という話も聞きます。

また、以前は偽造されることの多かった権利証（登記済証または登記識別情報）については、偽造のリスクや労力を考慮し、紛失などを装うケースが増えていると言われています。権利証の偽造は難易度が高くまた、司法書士も非常に注意深く確認するため、近年は最初から権利証は紛失していると設定で実行されるようです。某住宅メーカーが被害に合ったケースも権利証は紛失という設定でした。権利証がない場合、司法書士による本人確認はより慎重に行われますが、巧妙な手口によって欺かれる可能性は否定できません。

取引現場での攻防：司法書士の役割と苦悩

不動産取引の現場において、司法書士は本人確認や書類の精査を通じて、地面師による詐欺を防ぐ重要な役割を担っています。しかし、近年、地面師は司法書士の目を欺くために様々な心理的な揺さぶりをかけてくることがあります。

例えば、本人確認を慎重に進めようとする司法書士に対し、「早く手続きを進めてほしい」「他の予定がある」などと圧力をかけたり、時には高圧的な態度に出たりするケースも報告されています。某ドラマでも「もうええでしょう」と言って焦らせていました。また、売主本人との面談を拒否したり、多数の関係者を同席させることで司法書士が質問しにくい状況を作り出したりする手口も確認されています。

地面師事件の対象となる不動産の特徴として、相場より安い、土地のポテンシャルが高い（地形が良い、大通りに面している、面積が広い）というものがあります。このような土地は買主候補が殺到しやすく、買主に急がないとという心理的圧力をかけ冷静な判断を失わせます。

このような状況の場合、圧倒的に売主優位となり買主は平身低頭となります。買主は売主の機嫌を損ねることを恐れ、慎重な本人確認を進めたい司法書士を買主自身が阻害することもあります。

このような状況下で、司法書士は慎重かつ迅速に本人確認を行う必要に迫られますが、売主側の感情や取引の円滑さを考慮すると、その判断は非常に難しいものとなります。

万が一の事件に備えて、各司法書士は業務保険に加入しています。もちろん私も限度額いっぱい入っています。ただ、都内の取引事例を見ていると業務保険の限度額でもカバーすることはできず、超える部分は自己負担となるでしょう。恐ろしい話です。

地面師グループの構成と役割

地面師は、組織的に役割分担を行い、詐欺を計画・実行します。一般的なグループ構成としては、以下のような役割が挙げられます。

• リーダー格： 詐欺全体の計画を立案し、指示を出す中心人物。
• 書類屋： 偽造書類（主に本人確認書類）を作成する専門家。高い技術を持つ人物が重宝されると言われています。
• 手配師： 成りすまし役を用意する人物。風俗関係者や金銭的に困窮している人物がターゲットになりやすいとされています。
• 成りすまし役： 売主本人になりすまし、取引の場に現れる人物。
• アプローチ屋： 買主となる不動産業者などに接触し、取引を持ちかける人物。

これらの役割を担う人物は、常に同じメンバーとは限らず、必要に応じて流動的に集められることが多いようです。大規模な詐欺事件においては、情報漏洩を防ぐために、それぞれの役割担当者が互いの詳細を知らないケースもあります。

今後の警戒：新たな手口とテクノロジーの利用

現在、主要な地面師グループのリーダー格が逮捕・拘留されているという情報もあり、大規模な組織的犯行は一時的に抑制されている可能性も考えられます。しかし、過去の事例を鑑みると、模倣犯や新たな手口による詐欺事件が発生する可能性は依然として否定できません。

特に警戒すべき点として、近年注目されているのが非対面取引の増加です。新型コロナウイルス感染症の影響もあり、オンラインでの契約や決済といった非対面での不動産取引が普及しつつありますが、これは本人確認が不十分になるリスクをはらんでいます。マイナンバーカードによる電子認証なども導入されていますが、IT技術の隙を突いた新たな手口が登場する可能性も否定できません。

また、取引の複雑化も地面師にとって有利な状況を生み出す可能性があります。例えば、複数の取引を同時に進行させたり、間に複数の仲介業者を挟む第三者取引などを組み合わせることで、取引の流れを複雑にし、関係者の目を欺く手口も確認されています。

まとめ：プロの知識と連携が不可欠

地面師による不動産詐欺は、巧妙な手口と組織的な計画によって、私たちの大切な財産を脅かす深刻な犯罪です。一般の方がこれらの詐欺の手口を完全に理解し、自力で対策を講じることは容易ではありません。

重要なのは、高額な不動産取引においては、必ず信頼できる不動産業者や司法書士などの専門家に相談し、連携を取りながら慎重に進めることです。特に、相場から逸脱した不自然な条件や、売主との直接交渉が困難な場合には、注意が必要です。この点はよく心に置いておいて頂きたい思います。

私たちは、不動産取引の安全性を確保するための最後の砦として、常に最新の手口を研究し、厳格な本人確認と書類精査を行っています。もし少しでも不安を感じることがあれば、躊躇せずに専門家にご相談ください。皆様の大切な財産を守るために、私たちは全力を尽くします。最後までお読みいただきありがとうございました。

第５回　認知症が進行した場合、資産管理はどうする？

認知症が進み、意思能力が低下してしまった場合、介護費用の管理や財産保護はどのように行うべきでしょうか？この記事では、成年後見制度の活用や家庭裁判所への申立て方法など、認知症進行時の具体的な対策について解説します。

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成年後見制度の基礎知識

成年後見制度には、事前に準備をする任意後見と、判断能力が低下した後に利用する法定後見の2種類があります。本記事では特に法定後見制度に焦点を当てます。任意後見については、第２回を御覧頂ければと思います。

法定後見制度とは 

法定後見制度は、認知症などの精神上の障がいにより判断能力が不十分または欠如する状態になった後に利用する制度です。事前に何の対策も取らなかった場合において、資産管理や身上監護（保護）が必要になった際のセーフティーネットの一つです。身上監護（保護）とは、後見人自身がお風呂に入れたりするわけではなく、身の回りの契約ごとを代理することです。

成年後見人は、ご本人様のことが全く分からない状況で就任することになります。最終的には裁判所の判断ですが、親族が成年後見人に就任することも可能です。ただし、総資産額が1,000万円以上の場合、裁判所は、後見監督人を外部の専門家（弁護士、司法書士）から選任することが一般的です。残念ながら、親族の後見人による横領事件が相次いでしまったため、このような運用になっています。

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法定後見が必要になるケース

法定後見制度を必ずしも利用しなければならないわけではありませんが、以下のようなケースで利用されることが多いです：

1. 資産の売却が必要な場合 父親の資産を売却することになったのだけれど、父親の認知症がだいぶ進んでしまっていて売却を理解できないというケース
2. 銀行口座の凍結 子供が、認知症の親のキャッシュカードを利用してATMから引き出していたが、使用状況が銀行に把握され、口座が凍結された場合。

また、財産管理以外にも、施設入所や入院手続き、介護認定の申請、ケアプランの策定などの身上監護（保護）に関する業務も含まれます。実際のところは、介護医療の現場では子孫甥姪の立場で実質的に対応可能なようなので、あえて成年後見制度を利用して身上監護（保護）権を持つ人を決める必要はないと思います。

身上監護（保護）権者を決める必要がある場合とは、例えば身寄りがなくてそれらの行為をする人が誰もいない場合とか、家族内で医療介護の方針に対立がある場合です。例えば、高額でも高級な施設に入ってもらいたいという家族がいる一方で、資産が目減りするのはもったいないからリーズナブルな施設でいいんじゃないかという家族もいるかもしれません。

成年後見の申し立ての流れ

書類提出先　判断能力が低下してしまった本人を住所地を管轄する裁判所

申し立てに必要な書類　多数の書類が必要になります。

・後見開始申立書

・申立事情説明書　

→本人の状況を詳細に記載します。書面が最も記入欄が多く、大変だと感じるかもしれません。例えば、本人の生活場所や入退院の予定・本人の家族関係、学歴、職歴・社会生活の状況・本人の認知能力や行動について・社会との交流の程度・家族（相続人）が後見申立について考え

・親族関係図

・親族の意見書

→これらの書類で、どのような相続関係か裁判所に伝えます。また、将来的に本人が亡くなった場合、相続人は何人いて、その方たちが成年後見申立てについて賛成か反対か、また財産管理・身上監護を行っていくうえで協力を得られる親族がいるのか等を裁判所に説明する形になります。

・後見人候補者事情説明書

→後見人となる人について、詳細に報告します。家族構成はもちろんのこと、学歴・職歴・借金の有無についても詳細に記載します。

・財産目録

→成年後見人は、基本的に本人の財産全てを管理することになります。そのため、どのような財産があるのか一覧を作成します。具体的には、預貯金、株式や投資信託や国債等の有価証券、生命保険や損害保険、不動産、債権、その他負債等を詳細に記載していきます。預貯金は、具体的に〇〇銀行の〇〇支店にいくらの預金があるという詳細まで記入し、有価証券も銘柄や個数、評価額まで記入します。

・相続財産目録

→こちらは、本人が相続人となっている相続について、本人が認知症のため遺産分割ができないまま放置されている遺産がある場合に記入が必要になる書類です。

　例えば、本人（女性）の夫が既に3年前に亡くなっていて、ご本人の子供とご本人で預貯金や不動産を相続したけれども、本人が認知症のため遺産分割ができていない場合に必要になります。

・収支予定表

→収入がいくらで支出がいくらか、ということを記入する書類になります。

収入としては、厚生年金、国民年金、その他の年金、給与、賃料報酬等の項目別に、それぞれいくらもらえる予定なのかを詳細に記載していきます。

支出の記載はかなり細かく記載します。例えば

• 生活費（食費・日用品・電気ガス水道）
• 療養費（施設費・入院費・医療費）
• 住居費（家賃、借地の地代）
• 税金（固定資産税・所得税・住民税等）
• 保険料（国民健康保険料・介護保険料・生命保険損害保険料）

このように、何にいくら支出することが予定されているかを記載していきます。

また、収入も支出も根拠となる資料の添付が必要になります。２ヶ月分必要です。

以上の書式は、以下の裁判所の公式ホームページでダウンロード可能です。

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https://www.courts.go.jp/saiban/syosiki/syosiki_kazisinpan/syosiki_01_01/index.html

成年後見制度のデメリット

法定後見制度を利用する際には、いくつかのデメリットがあります：

1. 裁判所による管理　家族が成年後見人に就任した場合でも、一定の資産があると裁判所から後見監督人が選任される可能性が高いです。これは不正行為を防止するための国の方針です。
2. 途中でやめられない　一度、法定後見を開始すると、本人が亡くなるまで継続する必要があります。不動産の売却が終わったからといって、後見を終了することはできません。
3. 費用がかかり続ける　申立て時の初期費用に加えて、成年後見制度の利用中は毎月一定の費用がかかります。成年後見人に家族が就任した場合でも、後見監督人が外部の専門家となることがほとんどで、その費用負担が重くのしかかります。裁判所の資料によると通常の後見監督事務を行った場合の報酬（基本報酬）の額は， 管理財産額が５０００万円以下の場合には月額１万円～２万円，管理財産額が５００ ０万円を超える場合には月額２万５０００円～３万円としています。 例えば、月額2万円の場合、年間24万円、10年間で240万円もの費用が発生します。

また、法定後見制度では財産の自由な処分が基本的に認められていません。本人の利益のために必要な場合に限り売却が可能となり、場合によっては裁判所の許可が必要です。。例えば、家族みんなで旅行に行く資金を出してもらうとか、子供の教育資金を贈与してもらうとか、このようなことは一切できません。

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まとめ

法定後見制度は、認知症が進行した場合の最後のセーフティーネットとして重要な役割を果たしますが、その分家族に大きな負担を与える制度でもあります。これらのデメリットを考慮すると、いかに事前の備えを行い、法定後見を利用せずに対処できるかが鍵となります。

事前に任意後見制度や家族信託の活用を検討し、認知症進行時に困らない対策を講じておくことを強くお勧めします。

第３回

家族信託—大切な財産を守る仕組み

本日、ご説明する生前対策は家族信託という手続きになります。信託というと投資信託のように投資とか運用的な商品をイメージされる方もいるかもしれませんが全く違います。後見と対照的なのは、裁判所は関与せず基本的には家族内で完結させることができる仕組みです。

そもそも信託とは何ですか？

信託とは、信じて財産を預けることです。簡単に言うと、自分の財産を信頼できる人に預けて、その人が約束通りに管理するようにすることを指します。これには主に３人の登場人物が関わります。以下のイラストをご覧ください。

「財産を預ける人」と「財産を預かる人」、さらに「預けられた財産から利益を受け取る人」この3人が信託の登場人物であり、信託法ではそれぞれに名前が付けられています。「財産を預ける人」は「委託者」、「財産を預かる人」は「受託者」、そして「利益を受け取る人」は「受益者」と呼ばれます。

家族信託の歴史

理解を深めるために、少し昔のお話しをします。どれくらい昔かというと中世です（笑）

信託の発祥は、戦乱が絶えない中世ヨーロッパに遡ります。当時、財産を持つ者が戦争に従事する際、信頼できる人物に財産を託して戦場へと向かったことが始まりです。

例として、Aさんのケースを挙げます。Aさんは小さい子供と奥さんと平和に暮らしていました。しかし、戦争に行かなければならなくなりました。Aさんの財産は不動産や金融資産で構成されており、奥さんや子供には管理が難しい状況でした。そこでAさんは信頼する人物Bさんに財産を委ね、その収益を家族に渡すように取り決め、戦場に赴く前にその準備を整えました。

財産を預かるBさんは、Aさんの指示に従い、財産を管理します。BさんはAさんに代わり、賃貸契約や不動産の売買などを行います。財産名義がAさんのままでは、これらの取引が円滑には行えません。

契約の都度、戦場に契約書を送りAさんのサインをもらうことは現実的ではないですよね。そのため、戦争に出発する前に、財産の名義をすべてBさんに変更しました。これにより、財産の管理と契約がスムーズに行えるようになります。

Aさんの財産を預かるBさんは、その財産を誠実に管理し運用する責任があります。財産が自分の名義になっても、勝手に使うことは許されません。Aさんの指示に従い、適切に管理し家族に利益をもたらすことが信託の本質です。

生前対策の中では、最も汎用性が高い制度になります。ただ医療でいうと先進医療のようなものなので専門家ですら適切に理解している方は多くはないというのが実情です。

この受託者に金融機関等が就任するのが商事信託で、家族や身内が就任して基本的に家族内で完結するのが家族信託と呼ばれます。

親が元気なうちから始める生前の財産管理の仕組みですが、将来財産の承継先を指定できる遺言の機能もあります。

 それでは家族信託を利用した具体例を見ていきたいと思います。

家族信託のポイント

・契約ですから親の認知症が進んでいると手遅れです。ただ、信託の仕組み自体は、特定の財産の管理や処分を特定の方に任せるという非常にシンプルな仕組みです。従いまして、親がある程度弱ってしまっていても「自分がどんな財産を持っていて（＝信託財産）」「その財産を誰に託すか（＝受託者）」「管理や処分を任せることで何が実現できるか（＝信託目的）」について概要を理解して納得できていれば、契約が可能なケースもあります。

・受託者となる子は、財産の管理処分を担当するだけです。財産は引き続き親のものであることには変わりません。→贈与税や不動産取得税は基本的にはかかりません。

 家族信託を活用して老後の財産管理と生活支援の仕組みを作ることは、会社経営や家業の事業承継と同じように「まだちょっと早いかな」と思うタイミングで始めて、時間をかけて徐々に後継者を育てるという気持ちを持つことが大切ですし、任せてみる覚悟も必要だと思います。

それができれば、自分の希望や方針を伝えつつ法務・税務などの煩わしい手続きは全て後継者に任せて自分は今まで通りの生活をより気楽に楽しく過ごせるのではないでしょうか。次回は家族信託のメリットとデメリットをお伝えさせていただきます。