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生前贈与が相続対策になる理由

生前贈与とは、生きているうちに財産を家族に渡しておくことです。相続税は亡くなった時点の財産総額にかかりますから、生前に少しずつ財産を減らしておけば、その分相続税の負担も軽くなります。

贈与税には年間110万円の基礎控除があり、この範囲内なら贈与税はかかりません。これを毎年コツコツ続けるのが「暦年贈与」で、生前対策としてはもっとも基本的な方法です。ここは今回の改正でも変わっていません。

2024年の改正で変わったのは「持ち戻し期間」

今回の改正の本題はここです。亡くなる前の一定期間に行った贈与は、相続財産に「持ち戻して」相続税を計算するというルールがあり、この期間が3年から7年に延びました。

実際にはいつから7年になるのか

ここが誤解されやすいところなのですが、2024年1月1日にいきなり7年ルールがフル適用されたわけではありません。対象となるのは2024年1月1日以降に行われた贈与のみで、そこから段階的に持ち戻し期間が延びていきます。

たとえば2027年7月に相続が発生した場合、対象となるのは2024年1月1日からの約3年6か月分の贈与です。2018年や2019年の贈与まで遡って持ち戻されるわけではありません。完全に7年分が持ち戻し対象になるのは、2031年以降に発生する相続からです。

110万円の基礎控除自体はなくなっていません

誤解されがちなのですが、年間110万円までの基礎控除そのものは廃止されていません。

• ✓ 年間110万円以下の贈与には贈与税がかからない
• ✓ 申告も不要
• ✓ 贈与自体はこれまで通りできる

変わったのは、相続が発生したときに「何年前までの贈与を相続財産に足し戻すか」という部分だけです。贈与のやり方が変わったわけではなく、後から見返される期間が長くなった、と理解していただくのが一番わかりやすいと思います。

延長された4年分には100万円の控除がある

持ち戻し期間が延びた分、税負担が急に重くなりすぎないよう、緩和措置も用意されています。延長された4年間(相続開始前3年超〜7年以内)に受けた贈与については、その期間の合計から100万円まで控除できます。「毎年100万円」ではなく、4年分まとめて100万円という点にご注意ください。

このように、延長された期間の分だけ、多少の緩和が効く設計になっています。

孫への贈与は、原則として持ち戻しの対象外

これは知っておいていただきたいポイントです。7年ルールの持ち戻し対象になるのは、「相続または遺贈により財産を取得する人」です。通常、孫は相続人ではないため、孫への贈与は持ち戻しの対象になりません。

この仕組みを踏まえると、お子様だけでなくお孫様への贈与も選択肢に入れることで、持ち戻しの影響を受けにくい形で財産を渡していくことができます。

相続時精算課税制度にも110万円の基礎控除が新設された

暦年贈与と並んで選択肢になるのが「相続時精算課税制度」です。60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与について、累計2,500万円まで贈与税がかからず、贈与財産は相続時に相続財産へ加算して精算する制度です。

2024年1月から、この制度にも年間110万円の基礎控除が新設されました。この110万円以下の部分については、

• ✓ 贈与税がかからない
• ✓ 相続時にも加算されない
• ✓ 申告も不要

となり、暦年贈与の基礎控除とは別枠で使えます。将来値上がりが見込まれる財産(自社株や収益不動産など)は相続時精算課税で早めに評価額を固定し、それ以外の財産は暦年贈与で少しずつ、という組み合わせ方がよく使われます。どちらが有利かは財産の種類や家族構成によって変わりますので、迷ったらご相談ください。

世代別に、今できることを整理してみます

制度の話だけでは実感が湧きにくいと思いますので、世代ごとに今から取り組めることを挙げてみます。

生前贈与だけで終わらせないことが大切です

相続対策は、生前贈与だけで完結するものではありません。私たちが「点ではなく設計図で考える」とお伝えしているのはこのためで、いくつかの対策を組み合わせて初めて、ご家族にとって無理のない形になります。

よくいただくご質問

おわりに

2024年の改正で持ち戻し期間は7年に延びましたが、これは「生前贈与に意味がなくなった」ということでは決してありません。むしろ、今のうちから動き始めれば、その分だけ非課税になる財産を増やせるということでもあります。

ご家族の財産状況やお考えによって、最適な組み合わせ方は一つひとつ違います。「そろそろ考えないと」と思われた今が、ちょうどよいタイミングです。

私たち司法書士事務所TOKITOは、難しい言葉を使わず、ご家族に合った形をご一緒に考えることを大切にしています。まずはお気軽にご相談ください。初回のご相談は無料でお受けしています。

1．相続登記が義務化！2024年4月から何が変わったの？

相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や建物の名義を、相続人へ変更する手続きのことです。

これまでは申請の期限や罰則がなかったため、「手続きが面倒だから」「急いで困ることがないから」と、長年放置されている不動産も多くありました。

2．なぜ今、相続登記が必要なのか？

相続登記が義務化された背景には、「所有者不明土地問題」があります。所有者不明土地とは、登記簿を見ても現在の所有者がわからない土地のことです。実は、その大きな原因の約3分の2が「相続登記の未了」といわれています。

所有者がわからない土地は、以下のような社会問題につながっています。

• ・ 災害時の復旧工事が進まない
• ・ 空き家の解体ができない
• ・ 土地の売買や有効活用ができない

3．「親名義の実家」のまま放置していると起こるリスクとは？

「親が亡くなっても、兄弟で話がまとまっているから大丈夫。」そう思っている方も多いかもしれません。しかし、相続登記をしないまま年月が経つと、思わぬトラブルにつながることがあります。

4．相続登記とは？不動産の名義変更をわかりやすく解説

相続登記は、法務局に申請して不動産の名義を変更する手続きです。一般的には、以下の流れで進めます。

1	戸籍謄本などの必要書類を集める
2	相続人を確認する
3	遺産分割協議を行う
4	登記申請書を作成する
5	法務局へ申請する

5．相続登記の期限は3年！いつから数えるの？

相続登記には期限があります。

6．2024年4月以前の相続も義務化の対象です

実は、「何十年も前の相続」がそのままになっているケースも少なくありません。祖父名義のままの土地を、父が相続し、その後さらに子どもが相続するというように、相続が何代にもわたって発生していることもあります。

このような場合は以下のような問題が生じます。

• ・ 戸籍の収集に時間がかかる
• ・ 相続人が全国に散らばっている
• ・ 面識のない親族との話し合いが必要になる

7．相続登記をしないとどうなる？10万円以下の過料について

期限内に相続登記を行わなかった場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料は刑事罰ではありませんので前科にはなりませんが、法律上の義務違反に対する行政上の制裁です。

8．実家の土地や建物が複数ある場合の注意点

地方の実家などでは、以下のような複数の不動産を所有していることがあります。

「実家はひとつ」と思っていても、登記上は複数の不動産として扱われているケースも少なくありません。

9．今すぐできる！ご家庭で確認しておきたい3つのポイント

相続登記の準備として、次の3つを確認してみてください。

10．家族が困らないために、今から始める相続準備

相続は、「その時が来たら考えるもの」ではありません。元気なうちから家族で話し合い、不動産の名義を確認しておくことで、将来のトラブルを防ぐことができます。

まとめ

相続登記の義務化によって、不動産の名義変更は「後回しにしてもよい手続き」ではなくなりました。親名義の実家をそのままにしている場合は、まず名義を確認し、いつ相続が発生したのかを整理することから始めましょう。

相続は、早めに準備をしておくことで、ご自身の負担を減らし、大切なご家族を守ることにつながります。

サブスクは亡くなっても自動では解約されない

NetflixやAmazonプライム、Spotify、Appleの各種サービス、新聞の電子版、クラウドストレージなど、多くのサブスク契約は契約者が亡くなっても自動的には終了しません。

銀行口座やクレジットカードが止まるまでの間は利用料金が発生し続けることもあり、口座が停止された後でも未払い料金の請求が相続人に届くことがあります。

相続人はサブスクを解約できる？

原則として、相続人は故人が契約していたサブスクを解約できます。

これは、新たな利用料金の発生を防ぎ、相続財産が減少することを防ぐための「保存行為」と考えられており、多くの場合、相続人が単独で手続きを行えます。

ただし、解約までに発生した利用料金や契約内容によっては解約料についても、相続人が負担することになります。

相続放棄を考えている方は要注意

ここで注意したいのが相続放棄です。

相続放棄を予定しているにもかかわらず、契約内容や手続きによっては「相続財産を処分した」と判断される可能性があります。

最大の壁は「スマホが開けない」

実際の相続手続きでは、法律よりも困ることがあります。

それはスマートフォンのロック解除ができないことです。

近年のサブスクは、契約情報も解約手続きもスマートフォンのアプリから行うことが多く、IDやパスワードが分からないと、どのサービスを契約しているのかさえ確認できません。

事業者によっては郵送での手続きに応じてくれますが、戸籍や本人確認書類など多くの資料が必要となり、遺族の負担は決して小さくありません。

デジタル終活という新しい相続対策

こうしたトラブルを防ぐため、最近では「デジタル終活」という考え方が広まっています。

デジタル終活とは、以下のような取り組みです。

• ✓ 利用しているサブスクを一覧にする
• ✓ ネット銀行や証券口座を整理する
• ✓ スマートフォンやパソコンのパスワード管理を行う
• ✓ 家族が必要な情報を確認できるよう準備する

司法書士として感じること

相続相談を受けていると、「財産が分からない」という相談以上に、「何を契約していたのか分からない」という相談が年々増えています。

サブスクは一件ごとの金額こそ大きくありません。

しかし、それが10件、20件と積み重なると、金銭的な負担だけでなく、解約手続きに費やす時間や精神的な負担も決して軽くありません。

ご家族が悲しみの中で複雑な手続きに追われないよう、生前から情報を整理しておくことも、大切な相続対策の一つだと感じています。

まとめ｜「分かるように残す」ことも財産です

相続対策は、財産を増やすことや節税だけではありません。

「家族が困らないように情報を残すこと」も、これからの時代には欠かせない相続対策です。

遺言書や財産目録を準備される際には、ぜひサブスクやネットサービス、デジタル資産についても一緒に整理してみてください。

その少しの準備が、ご家族への大きな思いやりとなり、円滑な相続手続きにつながります。

■ きっかけになった「スーパーウィスパー」

最初に導入したのは、音声入力AIツール「スーパーウィスパー」です。OpenAIのWhisper技術をベースにしたアプリで、ショートカットキーを押すだけで、話した内容がそのままテキストとして入力されます。驚いたのは、その精度とスピード。タイピングの3倍近い速さで、しかも「えー」「あの」といった言い淀みや言い直しを自動でカットし、句読点まで整えた自然な文章に変換してくれます。

使い方の幅も広く、「モード」機能で用途ごとに変換ルールをカスタマイズできるのが便利です。自分がよく使っているのは、言い淀みや言い直しをすべて取り除き、一文ごとに適度な改行を入れて整形してくれる「言い直し修正モード」。打ち合わせの内容をそのまま話しかけるだけで、そのまま議事録の下書きとして使える形に整うので、面談後にメモを取り直す手間がかなり減りました。メール作成用のモードも作っており、「丁寧語のメール文にして」という指示をあらかじめ登録しておけば、依頼者様への連絡文もその場で仕上がります。

主な機能・特徴

• ✓ 言語・モデルの選択が可能：日本語はもちろん他の言語にも対応。使用するAIモデルも選択でき、自分は文章生成の精度を重視してSonnet 4.5、音声認識にはウルトラV3ターボという組み合わせで使用。
• ✓ ログ機能付き：過去に話した内容がログとして残り、音声を聞き直すことも可能。依頼内容の確認にも便利。
• ✓ 時間節約の可視化：「今週何時間節約できたか」という目安が表示されるため、業務効率化の実感を数字で確認でき、続けるモチベーションになる。
• ✓ ローカルモード搭載：音声データを外部サーバーに送らずに処理できる。依頼者様の個人情報や案件の詳細を扱う士業にとって、導入の後押しになるポイント。

対応OS・料金プラン

■ 事務所ならではの悩みと、もう一つの工夫

とはいえ、実際に使ってみると一つ壁がありました。事務所は個室ではないため、内蔵マイクで音声入力しようとすると、周囲に聞こえる声量で話す必要があり、依頼者様に関わる内容を口にすること自体に抵抗があったのです。かといって声を潜めると、今度はマイクが拾ってくれない。

そこで組み合わせて使い始めたのが、ワイヤレスピンマイク「BOYA mini2」です。USB-C接続で受信機を挿すだけとセットアップが簡単な上、口元に近い位置で音を拾う設計のため、小さな声でもしっかり認識してくれます。周囲がざわついているオフィスでも、抑えた声のままスーパーウィスパーへ正確に音声を届けられるようになり、結果として声を張らずに済むようになりました。守秘義務を意識する場面が多い司法書士業務との相性は、想像以上に良かったです。

■ まとめ

正直なところ、ここまで業務が変わるとは思っていませんでした。AIツールというと構えてしまいがちですが、「話すだけ」で書類やメールの下書きが整うという体験は、想像以上に大きな時間短縮につながっています。同じように多忙な士業の方や、AIに苦手意識のある方にこそ、一度試していただきたいと感じています。

今後も不定期にAI情報を発信していきたいと考えています。ご期待ください。

ステップ④：いざ実践！登記申請書を書いてみよう

申請書のフォーマットは法務局のHPでダウンロード

登記申請書は、法務局ホームページの「不動産登記の申請書様式について」のページから様式をダウンロードして作成できます。

申請書作成の注意事項

申請書を作成する前に、以下の注意事項を確認してください。

• ① 用紙はA4・縦置き・横書き・片面印刷で作成します。紙質は長期間保存できる丈夫なもの（上質紙等）を使用してください。
• ② 文字はパソコン（またはワープロ）で入力するか、黒色インク・黒色ボールペンではっきりと記載してください。消せるインクや鉛筆は使用できません。
• ③ 申請書が複数枚になる場合は、各用紙のつづり目に契印（割印）をします。申請人または代理人が行います（申請人が2人以上の場合はそのうちの1人で可）。

【項目別】登記申請書の具体的な書き方

登記申請書の各項目の記載内容を順番に説明します。

書類の綴じ方と契印（割印）の正しい押し方

申請書が完成したら、以下の手順で書類をまとめます。

• ① 登記申請書と収入印紙貼付台紙を重ね合わせ、左側の余白で2か所ホチキスどめします。
• ② 添付書類（添付情報）は、ホチキスどめした「登記申請書＋収入印紙貼付台紙」の後に、クリップどめなどしてください（ホチキスどめはしない）。
• ③ 申請書が複数枚にわたる場合は、各用紙のつづり目（ページの境目）に契印（割印）をします。登記申請書の最後のページまで同じように契印します。

ステップ⑤：管轄の法務局へ提出しよう

提出先はどこでもいいわけじゃない！「管轄の法務局」の調べ方

登記申請は、申請する不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）に対して行う必要があります。最寄りの法務局なら何でもよいわけではありませんので注意してください。

申請方法は「窓口持参」と「郵送」の2パターン

登録免許税の支払い方（収入印紙の貼り方）

登録免許税額分の収入印紙を登記申請書と併せて提出（納付）します。郵便局やコンビニで購入できます。

登記識別情報の提出方法（重要）

抵当権者（金融機関等）の登記識別情報を提出する際は、以下の方法で行います。

• 登記識別情報を記載した書面（登記識別情報通知書のコピーでも可）を封筒に入れ、封をして提出します。
• 封筒には抵当権者（金融機関等）の名称および登記の目的（「抵当権抹消」）を記載し、登記識別情報を記載した書面が在中する旨を明記してください。
• 登記識別情報を記載した書面は、登記完了後も返却されません。

ステップ⑥：無事に完了！その後の確認作業

法務局から受け取る完了書類について

法務局（登記所）での登記が完了すると、「登記完了証」が交付されます。これを受領することで全ての手続が完了します。

最後に「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取って正しく抹消されたか確認しよう

登記完了後、念のため「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得して、抵当権の記録に下線が引かれ、正しく抹消されているかを確認することをおすすめします。登記事項証明書は法務局の窓口のほか、オンライン（登記・供託オンライン申請システム）でも取得できます。

登記申請書提出前のチェックリスト

法務局に提出する前に、以下の項目を全て確認してください。（法務省公式チェックリストより）

• 登記申請書に申請人の押印を忘れていませんか？
• 登記申請書に連絡先の電話番号の記載を忘れていませんか？
• 登記申請書と収入印紙貼付台紙とを重ね合わせてホチキスどめ（左側の余白に2か所）していますか？
• 登記申請書と収入印紙貼付台紙との間にする契印を忘れていませんか？
• 登記申請書が複数枚にわたる場合、各用紙のつづり目にする契印を忘れていませんか？
• 登録免許税の納付（収入印紙の貼付）を忘れていませんか？
• 添付書面（解除証書・弁済証書・委任状）に日付等の記載漏れはありませんか？
• 添付書面の添付を忘れていませんか？
• 申請先の法務局（登記所）に誤りはありませんか？
• 登記完了書類を郵送により受領する場合に、宛名を記載した返信用封筒と郵便切手（書留郵便料分）の提出を忘れていませんか？
• 添付書面の原本の還付（返還）を希望する場合に、その請求手続を忘れていませんか？

まとめ：手順に沿って進めれば、自分でも確実にできる！

3回にわたって抵当権抹消登記の手順を解説してきました。改めて全体の流れを振り返りましょう。

ステップ①：まずは対象不動産の「登記情報」を確認しよう！

登記申請の第一歩は、現在の正確な情報を把握すること

抵当権抹消登記の申請書を作成するには、対象となる不動産の正確な情報が必要です。具体的には以下の内容を確認します。

• ✓ 不動産の所在・地番・家屋番号（住所とは異なる場合があります）
• ✓ 現在の登記名義人（所有者）の氏名・住所
• ✓ 登記簿に記録されている抵当権の内容（債権者名・受付番号など）

これらの情報は、登記申請書に正確に記載する必要があります。記憶や古い書類だけで判断せず、必ず最新の登記情報を確認しましょう。

法務局に行かなくてもOK！自宅から確認できる「登記情報提供サービス」

登記情報を確認する方法はいくつかありますが、一番手軽なのが「登記情報提供サービス」（https://www1.touki.or.jp/）というオンラインサービスです。法務省が運営する公式サービスで、自宅のパソコンから24時間確認できます。

クレジットカードですぐに見られる「一時利用」の使い方

登記情報提供サービスは、利用者登録をしなくても「一時利用」として使えます。手順は以下のとおりです。

ステップ②：銀行からの書類など、必要書類を準備しよう

銀行（金融機関）から送られてくる書類一覧

住宅ローン完済後、銀行から書類が郵送されてきます。封筒の中に入っているのは主に以下の3種類です。

自分で用意しなければならない書類

銀行からの書類に加えて、自分で準備するものもあります。

• ✓ 登記申請書（法務局のホームページからダウンロード・自分で作成）
• ✓ 登録免許税分の収入印紙（不動産1個につき1,000円・郵便局やコンビニで購入可能）
• ✓ 返信用封筒（郵送で申請する場合・完了書類の返送に使用）

【重要】銀行からの書類を紛失した場合はどうする？

「完済後に書類が届いたけど、どこかにしまい込んで見つからない」というご相談は非常に多いです。書類の種類によって対応が異なります。

ステップ③：要注意！申請前の落とし穴チェック

書類が揃ったからといって、すぐに申請できるとは限りません。申請前に必ず以下の2点を確認してください。見落とすと申請が却下されてしまう重要なポイントです。

落とし穴①：あなたの住所・氏名は登記簿と一致していますか？

登記情報提供サービスで確認した登記簿の「所有者の住所・氏名」と、現在のあなたの住所・氏名を照らし合わせてください。

落とし穴②：銀行の社名・住所が変わっていませんか？

次に、登記簿に記録されている「抵当権者（銀行）の名称・住所」と、現在の銀行の名称・住所を確認します。

次回予告：実践編

第2回では、登記情報の確認方法・必要書類の準備・申請前の落とし穴チェックをお伝えしました。

次回の第3回「実践編」では、いよいよ登記申請書の具体的な書き方から、法務局への提出方法、完了後の確認作業まで、実際の手順をステップごとに解説します。

1. 抵当権抹消登記って何？なぜ必要なの？

住宅ローンを完済しても、抵当権は勝手には消えません！

住宅ローンを借りるとき、銀行は万が一返済できなくなった場合に備えて、あなたの家に「抵当権」を設定します。これは「もし返済できなくなったら、この家を売って回収しますよ」という権利です。

ローンを完済すれば、銀行はもうその権利を持つ必要はありません。しかし、完済しただけでは登記簿の記録は変わりません。登記簿上に抵当権が残ったままになるため、「抵当権抹消登記」という手続きを自分で行う必要があります。

そのまま放置するとどうなる？４つのリスク

「いつかやればいいか」と後回しにしている方も多いですが、放置には具体的なリスクがあります。

手続きに期限はあるの？いつまでにやるべきか

抵当権抹消登記に法律上の期限はありません。しかし、上記のリスクを考えると、銀行から書類が届いたら、できるだけ早めに手続きするのがベストです。

特に注意したいのが、銀行から送られてくる書類の有効期限です。銀行によっては「委任状」などの書類に有効期限を設けているケースがあります。届いた書類を確認し、期限が迫っているものがある場合は優先して手続きを進めましょう。

2. 自分でやる？司法書士に頼む？メリット・デメリット

費用の比較

抵当権抹消登記は、自分でやる場合と司法書士に依頼する場合で、費用に大きな違いがあります。

自分で手続きをすれば、実費（登録免許税など）だけで済むため、費用を大幅に抑えられます。シンプルなケースであれば、この記事の手順に沿って進めれば、初めての方でも十分に対応できます。

こんな場合は司法書士に任せた方が安心

次のいずれかに当てはまる場合は、無理に自分でやろうとせず、司法書士への相談をおすすめします。後の連載でも詳しく解説しますが、手続きが複雑になるケースがあるためです。

• ✓ 完済後に引っ越しや結婚で住所・氏名が変わっている（前提として別の登記が必要になります）
• ✓ ローンを借りた銀行が合併・社名変更・住所変更をしている（「抵当権移転登記」が必要になる場合があります）
• ✓ 銀行から受け取った書類を紛失してしまった
• ✓ 土地や建物が複数ある・権利関係が複雑
• ✓ 手続きに時間をかけられない（売却や引き渡しの期限が迫っているなど）

次回予告：準備編

第1回では、抵当権抹消登記の基本的な知識と、自分でやるか司法書士に頼むかの判断基準をお伝えしました。

次回の第2回「準備編」では、実際に手続きを進めるための準備について解説します。登記情報の確認方法、銀行から届く書類の内容、そして「書類を紛失してしまった場合」の対処法まで、具体的に説明します。